知識點：扣除項目的金額

　　位于縣城的某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一幢寫字樓，取得土地使用權支付地價款和相關稅費共計2000萬元，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本2600萬元，其中裝修費用600萬元;利息支出80萬元(能提供金融機構貸款證明且能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤);該寫字樓竣工驗收后，將總建筑面積的1/2對外銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入4500萬元;剩余的建筑面積對外出租，當年取得租金收入300萬元。已知當?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為4%。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算應繳納的土地增值稅時，扣除項目金額合計數(shù)為( )萬元。

　　A.2323

　　B.2635

　　C.2723

　　D.3135

　　正確答案：D

　　試題解析：

　　(1)可以扣除的取得土地使用權所支付的金額=2000×1/2=1000(萬元);(2)可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=2600×1/2=1300(萬元);(3)可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=80/2+(1000+1300)×4%=132(萬元);(4)可以扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金=4500×5%×(1+5%+3%)=243(萬元);(5)加計扣除=(1000+1300)×20%=460(萬元);(6)允許扣除項目金額合計=1000+1300+132+243+460=3135(萬元)。

　　知識點：扣除項目的金額

　　位于市區(qū)的某房地產(chǎn)開發(fā)公司，2013年1月通過競拍取得一宗土地使用權，支付地價款和相關稅費合計5000萬元，當年占用60%的土地面積用于開發(fā)寫字樓。開發(fā)期間發(fā)生開發(fā)成本4000萬元;發(fā)生利息費用200萬元(其中能提供金融機構的貸款證明且能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤的利息支出為150萬元、其余的50萬元為向某大型工業(yè)企業(yè)借款的利息支出)。10月，房地產(chǎn)開發(fā)公司將寫字樓全部對外銷售，簽訂銷售合同，取得收入20000萬元。已知當?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為最高限額比例。則該房地產(chǎn)開發(fā)公司在計算應繳納的土地增值稅時，準予扣除項目金額合計數(shù)為( )萬元。

　　A.6750

　　B.8600

　　C.10000

　　D.12500

　　正確答案：C

　　試題解析：

　　(1)可以扣除的取得土地使用權所支付的金額=5000×60%=3000(萬元);(2)可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=4000(萬元);(3)可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=150+(3000+4000)×5%=500(萬元);(4)可以扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金=20000×5%×(1+7%+3%)=1100(萬元);(5)加計扣除=(3000+4000)×20%=1400(萬元);(6)允許扣除項目金額合計=3000+4000+500+1100+1400=10000(萬元)。

　　知識點：轉(zhuǎn)讓土地使用權和出售新建房及配套設施應納稅額的計算方法

　　2013年5月，位于縣城的某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一棟2年前購置的辦公樓，簽訂銷售合同，取得銷售收入300萬元;因無法取得評估價格，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認，按照購房發(fā)票金額計算扣除項目，企業(yè)提供的購房發(fā)票上注明價款100萬元，購房日期為2011年4月5日，企業(yè)在購置辦公樓時按照規(guī)定繳納契稅3萬元，可以提供契稅完稅憑證;該企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公樓應繳納土地增值稅( )萬元。

　　A.52.82

　　B.64.22

　　C.69.43

　　D.157.25

　　正確答案：C

　　試題解析：

　　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，取得土地使用權所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。扣除項目金額合計=100×(1+5%×2)+3+(300-100)×5%×(1+5%+3%)+300×0.5‰=123.95(萬元);增值額=300-123.95=176.05(萬元);增值率=176.05÷123.95×100%=142.03%，適用稅率50%，速算扣除系數(shù)為15%;應納土地增值稅=176.05×50%-123.95×15%=69.43(萬元)。

　　知識點：扣除項目的金額

　　某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得一宗土地使用權用于建造寫字樓，支付地價款和相關稅費共計200萬元;開發(fā)期間支付土地征用費及拆遷補償費80萬元、公共配套設施費50萬元，支付建筑企業(yè)工程款640萬元(合同規(guī)定工程總價款800萬元，當期實際支付總價款的80%，剩余的20%作為質(zhì)量保證金留存1年，建筑企業(yè)按照工程總價款開具了發(fā)票);項目竣工后，企業(yè)對外銷售了70%的寫字樓、20%的寫字樓用于抵償前期欠材料供應商的購貨款;剩余的10%用于對外出租。則該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本是( )萬元。

　　A.651

　　B.693

　　C.770

　　D.837

　　正確答案：D

　　試題解析：

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除�？梢钥鄢姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本=(80+50+800)×(70%+20%)=837(萬元)。

　　知識點：轉(zhuǎn)讓土地使用權和出售新建房及配套設施應納稅額的計算方法

　　2013年5月，位于市區(qū)的某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一棟2年前建造的辦公樓，簽訂銷售合同，取得收入500萬元;經(jīng)房地產(chǎn)評估機構評估，該辦公樓重置成本價為600萬元，成新度折扣率為五成。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公樓應繳納土地增值稅( )萬元。

　　A.51.68

　　B.51.75

　　C.52.51

　　D.52.63

　　正確答案：C

　　試題解析：

　　扣除項目金額合計=600×50%+500×5%×(1+7%+3%)+500×0.5‰=327.75(萬元);增值額=500-327.75=172.25(萬元);增值率=172.25÷327.75×100%=52.56%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)為5%;應納土地增值稅=172.25×40%-327.75×5%=52.51(萬元)。

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