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第七章 投資性房地產(chǎn)
第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)特征和范圍
一、定義和特征
1.定義
是指以賺取租金或資本增值為目的,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
2.特征
(1)是一種經(jīng)營活動;
(2)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn);
(3)有兩種后續(xù)計量模式。
二、范圍
1.已出租的建筑物。是指企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物(必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物),包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的房屋等。
2.已出租的土地使用權(quán)。是指企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán),包括自行開發(fā)完成后用于出租的土地使用權(quán)。用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)。
3.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。是指企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)(不包括按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地)。
注意:
(1)已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿,因暫時空置但繼續(xù)用于出租的,仍作為投資性房地產(chǎn)。
另外,對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物,只要企業(yè)管理當局(董事會或類似機構(gòu))作出正式書面決議,明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的,即使尚未簽訂租賃協(xié)議,也可視為投資性房地產(chǎn)。這里的“空置建筑物”,是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物,以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后達到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。
這意味著,企業(yè)外購的建筑物,即使沒有出租,也可以確認為投資性房地產(chǎn)。
(2)閑置土地不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
根據(jù)國土資源部《閑置土地處理辦法》的規(guī)定,閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后,未經(jīng)原批準用地的人民政府同意,超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的,也可以認定為閑置土地:國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期,自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準書頒發(fā)之日起滿1 年未動工開發(fā)建設(shè)的;已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1 年的。
(3)企業(yè)以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個人的,不屬于投資性房地產(chǎn),也不能確認為企業(yè)的資產(chǎn)。
(4)企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍,即使按照市場價格收取租金,也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務,具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。
(5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準備增值后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn),作為存貨處理。
(6)一項房地產(chǎn),部分用于賺取租金或資本增值,部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理,用于賺取租金或資本增值的部分,如果能夠單獨計量和出售的,可以將該部分確認為投資性房地產(chǎn),不能夠單獨計量和出售的,不確認為投資性房地產(chǎn)。
(7)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的,出租方應將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。但在編制合并報表時,應將其作為企業(yè)集團的自用房地產(chǎn)。
【例題1·單項選擇題】下列各項中,屬于投資性房地產(chǎn)的是( )。
A.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準備出售的房屋
B.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋
C.企業(yè)持有的準備建造房屋的土地使用權(quán)
D.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物
『正確答案』B
【例題2·多項選擇題】下列項目中,不屬于投資性房地產(chǎn)的有( )。
A.出租給本企業(yè)職工居住的宿舍
B.以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物再轉(zhuǎn)租給其他單位
C.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店
D.已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿,因暫時空置但繼續(xù)用于出租的房地產(chǎn)
E.企業(yè)管理部門正在使用,但董事會已作出決議將于半年后出租的房產(chǎn)
『正確答案』ABCE
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