6.買(mǎi)賣(mài)合同的特別解除規(guī)則
(1)因標(biāo)的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及于從物。(解除主物，從物沒(méi)有單獨(dú)存在的價(jià)值，因此隨同解除。)標(biāo)的物的從物因不符合約定被解除的，解除的效力不及于主物，即從物有瑕疵的，買(mǎi)受人僅可解除與從物有關(guān)的合同部分。
【相關(guān)考點(diǎn)】在法律或合同沒(méi)有相反規(guī)定時(shí)，主物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，從物所有權(quán)也隨之移轉(zhuǎn)。
(2)標(biāo)的物為數(shù)物，其中一物不符合約定的，買(mǎi)受人可以就該物解除，但該物與他物分離使標(biāo)的物的價(jià)值顯受損害的，當(dāng)事人可以就數(shù)物解除合同。(如一套餐具，風(fēng)格一致，用料一致，互相配合發(fā)揮美化作用。如果一件不合格且不能更換，應(yīng)當(dāng)一起退。)
(3)出賣(mài)人分批交付標(biāo)的物的：
①出賣(mài)人對(duì)其中一批標(biāo)的物不交付或者交付不符合約定，致使該批標(biāo)的物不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買(mǎi)受人可以就該批標(biāo)的物解除。
�、诔鲑u(mài)人不交付其中一批標(biāo)的物或者交付不符合約定，致使今后其他各批標(biāo)的物的交付不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買(mǎi)受人可以就該批以及今后其他各批標(biāo)的物解除。
�、圪I(mǎi)受人如果就其中一批標(biāo)的物解除，該批標(biāo)的物與其他各批標(biāo)的物相互依存的，可以就已經(jīng)交付和未交付的各批標(biāo)的物解除。
【例題·單選題】甲公司向乙企業(yè)訂購(gòu)一批車(chē)輛，同時(shí)訂購(gòu)了隨車(chē)維修工具。下列說(shuō)法正確的是( )。
A.如果因車(chē)輛不符合約定而解除合同，甲公司可以同時(shí)解除購(gòu)買(mǎi)維修工具的合同
B.如果因維修工具不符合約定而解除合同，甲公司可以同時(shí)解除購(gòu)買(mǎi)車(chē)輛的合同
C.如果某一輛車(chē)不符合約定，甲公司可以解除購(gòu)買(mǎi)全部車(chē)輛的合同
D.如果第二批交付輛車(chē)不符合約定，甲公司可以解除購(gòu)買(mǎi)全部車(chē)輛的合同
『正確答案』A
『答案解析』本題考核點(diǎn)是買(mǎi)賣(mài)合同解除的效力。因標(biāo)的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及于從物，所以A正確。
(二)特種買(mǎi)賣(mài)合同
1.分期付款的買(mǎi)受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的1/5的，出賣(mài)人可以要求買(mǎi)受人一并支付到期與未到期的全部?jī)r(jià)款或者解除合同。
2.憑樣品買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)封存樣品，并可以對(duì)樣品質(zhì)量予以說(shuō)明。出賣(mài)人交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)與樣品及其說(shuō)明的質(zhì)量相同。
3.試用買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人可以約定標(biāo)的物的試用期間。對(duì)試用期間沒(méi)有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，由出賣(mài)人確定。試用期間屆滿(mǎn)，買(mǎi)受人對(duì)是否購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物未作表示的，視為購(gòu)買(mǎi)。
4.招標(biāo)投標(biāo)買(mǎi)賣(mài)的中標(biāo)人在接到中標(biāo)通知后，在指定的期間與地點(diǎn)與招標(biāo)人簽訂書(shū)面合同，買(mǎi)賣(mài)合同正式成立。
5.商品房買(mǎi)賣(mài)合同
商品房買(mǎi)賣(mài)合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同包括期房買(mǎi)賣(mài)合同與現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同。
(1)銷(xiāo)售廣告的性質(zhì)認(rèn)定。
第一，有關(guān)商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，對(duì)出賣(mài)人無(wú)合同上的約束力。
第二，就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，視為要約。
第三，第二點(diǎn)的內(nèi)容即使未訂入合同，仍屬于合同的組成部分，當(dāng)事人違反這些內(nèi)容的，承擔(dān)違約責(zé)任。(禁止虛假宣傳)
(2)商品房預(yù)售合同的效力。
出賣(mài)人未取得預(yù)售許可而與買(mǎi)受人訂立預(yù)售合同的，合同無(wú)效，但是在起訴前取得預(yù)售許可的，合同有效。商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件，當(dāng)事人另有約定的除外。
【相關(guān)考點(diǎn)】《物權(quán)法》規(guī)定，與當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
【考題·多選題】甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在預(yù)售某住宅小區(qū)的廣告中，宣稱(chēng)其“容積率不高于1.2”“綠地面積超過(guò)50%”，引起購(gòu)房者的熱烈關(guān)注，所預(yù)售的商品房一售而空，價(jià)格也比周邊小區(qū)高出20%。但是，該小區(qū)商品房的預(yù)售合同中未對(duì)容積和公共綠地面積問(wèn)題作約定。甲公司交房時(shí)，購(gòu)房者乙卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)的容積率超過(guò)2.0，綠地面積只有20%，并且在調(diào)查后得知，甲公司報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃就是如此。下列關(guān)于甲公司和乙之間的房屋預(yù)售合同的表述中，正確的有( )。(2010年試題)
A.合同無(wú)效
B.乙有權(quán)請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷(xiāo)合同并請(qǐng)求甲公司賠償損失
C.乙有權(quán)請(qǐng)求甲公司承擔(dān)違約責(zé)任
D.乙有權(quán)請(qǐng)求甲公司支付不超過(guò)已付房款一倍的懲罰性賠償金
『正確答案』BC
『答案解析』本題考核點(diǎn)是商品房買(mǎi)賣(mài)合同。因欺詐而訂立的合同，如果不損害國(guó)家利益的，不屬于無(wú)效合同，而應(yīng)當(dāng)屬于可變更、可撤銷(xiāo)合同。因此選項(xiàng)A錯(cuò)誤，選項(xiàng)B正確。商品房出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，因此選項(xiàng)C正確;本題的情形不適用懲罰性賠償金的規(guī)定，因此選項(xiàng)D不選。
(3)被拆遷人的優(yōu)先權(quán)。
拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。
(4)商品房買(mǎi)賣(mài)中法定解除權(quán)的行使。
第一，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的;
第二，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用;
第三，房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的;(絕對(duì)值的含義包括“大于”和“小于”兩方面)
第四，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行;
第五，約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，因出賣(mài)人的原因?qū)е沦I(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。
(5)可以適用懲罰性賠償金的情形。
在下列情形下，由于出賣(mài)人行為構(gòu)成了欺詐，因此買(mǎi)受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付房款1倍的懲罰性賠償金：
第一，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;
第二，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人;
第三，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
第四，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
第五，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
(6)商品房買(mǎi)賣(mài)合同與貸款合同的效力關(guān)系。
第一，貸款合同未能訂立，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能履行的，則當(dāng)事人可以要求解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的情況下，由該當(dāng)事人賠償損失。
第二，商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、被撤銷(xiāo)或者被解除，則貸款合同也應(yīng)相應(yīng)解除，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還給擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。
相關(guān)推薦：
2012年注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》隨章測(cè)試題17套
| 北京 | 天津 | 上海 | 江蘇 | 山東 |
| 安徽 | 浙江 | 江西 | 福建 | 深圳 |
| 廣東 | 河北 | 湖南 | 廣西 | 河南 |
| 海南 | 湖北 | 四川 | 重慶 | 云南 |
| 貴州 | 西藏 | 新疆 | 陜西 | 山西 |
| 寧夏 | 甘肅 | 青海 | 遼寧 | 吉林 |
| 黑龍江 | 內(nèi)蒙古 |
