2012年注冊會計師《經(jīng)濟法》基礎講義：第8章(2)

　　二、各類所有權

　　(一)國家所有權

　　國家所有權是國家對國有財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利。法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有。

　　1.國有財產(chǎn)的行使，除法律另有規(guī)定的以外，均由國務院代表國家行使所有權。在具體實施上，則由占有國有財產(chǎn)的各級國家機關和企事業(yè)單位行使。未授權給公民、法人經(jīng)營、管理的國家財產(chǎn)受到侵害的，不受訴訟時效的限制。

　　2.國家所有權的客體包括：(1)城市土地、礦藏、水流、海域;(2)無線電頻譜資源;(3)國防資產(chǎn);(4)法律規(guī)定屬于國家所有的野生動植物資源;(5)森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外;(6)法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地及鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，屬于國家所有;(7)法律規(guī)定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。

　　【例題·單選題】下列財產(chǎn)中，只能屬于國家所有權客體范圍的是(　)。

　　A.土地

　　B.房屋

　　C.森林

　　D.礦藏

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考核點是國家所有權。土地和森林可以是集體所有，房屋可以是個人所有。礦藏一定是國家所有。

　　(二)勞動群眾集體所有權

　　勞動群眾集體所有權是指勞動群眾集體組織占有、使用、收益和處分其財產(chǎn)的權利。

　　1.勞動群眾集體組織所有權的客體可以是除法律規(guī)定只能屬于國家所有權客體以外的其他任何財產(chǎn)。地下的礦產(chǎn)資源屬于國家所有。

　　2.勞動群眾集體組織所有權的各項權能可以由集體組織自己行使，也可以將其所有權的權能轉(zhuǎn)移給個人行使�！段餀喾ā穼⒓�體所有區(qū)分為農(nóng)民集體所有和城鎮(zhèn)集體所有。

　　(三)私人所有權

　　私人所有權是私人依法享有的占有、使用、收益和處分其生產(chǎn)資料和生活資料的權利。私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權。

　　三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權

　　(一)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權概述

　　1.建筑物區(qū)分所有權由專有部分所有權、共有部分的權利以及因共同關系產(chǎn)生的成員權三種權利構成。專有所有權、共有權及成員權三種權利共同作為一個整體出現(xiàn)，不得分離。權利人不得保留專有部分所有權而抵押其共有部分，也不得保留成員權而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權與共有權。

　　2.建筑物區(qū)分所有權人在轉(zhuǎn)讓其權利時，其他建筑物區(qū)分所有權人不享有優(yōu)先購買權。

　　3.《物權法》所稱的業(yè)主是指依法登記取得或者根據(jù)物權法有關規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人。

　　(1)基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，也可以認定為業(yè)主。

　　(2)專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

　　(3)業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費的，物業(yè)服務企業(yè)可以請求業(yè)主承擔連帶責任。

　　(二)建筑物區(qū)分所有權的客體

　　區(qū)分所有權的客體包括專有部分和共有部分。

　　專有部分要求具有以下要件：(1)具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分;(2)具有利用上的獨立性，可以排他使用;(3)能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應認定為專有部分的組成部分。

　　共有部分包括共有部分及附屬物、共用設施等。

　　【考題·多選題】根據(jù)物權法關于建筑物區(qū)分所有權的有關規(guī)定，下列選項中，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意才能通過的事項有(　)。(2008年試題)

　　A.選舉業(yè)主委員會

　　B.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則

　　C.改建、重建建筑物及其附屬設施

　　D.籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』本題考核點是業(yè)主共有部分建筑物的共同管理權。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主對于籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施的行為則應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

　　【考題·多選題】根據(jù)物權法律制度的規(guī)定，下列關于建筑物區(qū)分所有權的表述中，錯誤的有(　)。(2010年試題)

　　A.業(yè)主對于專有部分的占有、使用、收益和處分，不得損害其他業(yè)主的合法權益

　　B.業(yè)主對于共有部分的使用，應征得其他業(yè)主的同意

　　C.業(yè)主對于共有部分的使用權，應當按照業(yè)主專有部分建筑面積的比例來決定

　　D.業(yè)主大會選聘和解聘物業(yè)服務機構，應征求房地產(chǎn)開發(fā)商的意見

　　『正確答案』BCD

　　『答案解析』本題考核點是建筑物區(qū)分所有權。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益，因此選項A正確(不選);業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務，使用共有部分時不需要征得其他業(yè)主同意，因此選項B、C錯誤;選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人需要由業(yè)主共同決定，但不需要征求房地產(chǎn)開發(fā)商的意見，因此選項D錯誤。

　　【例題·多選題】甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓(共四層)的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。下列說法正確的有(　)。

　　A.甲、乙、丙、丁有權分享該住宅樓的外墻廣告收入

　　B.一層住戶甲對三、四層間樓板不享有權利

　　C.若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購買權

　　D.如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，無須得到甲、乙、丙同意

　　『正確答案』AB

　　『答案解析』本題考核點是建筑物區(qū)分所有權的客體。該住宅樓的外墻、樓頂屬于住戶共有，所以選項A正確，選項D錯誤。三、四層間樓板不屬于一層住戶所有，一層住戶對其不享有權利，故B項正確。住戶出賣其專有部分的，不需其他住戶同意，其他住戶也沒有優(yōu)先購買權，故C項錯誤。

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