2011年注冊會計師考試《經(jīng)濟(jì)法》預(yù)習(xí)講義(70)

　　第二節(jié) 所有權(quán)制度

　　一、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)(P350-351)

　　【解釋1】建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分所有權(quán)、共有部分的權(quán)利以及因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)三要素構(gòu)成。

　　【解釋2】當(dāng)事人只要取得了專有所有權(quán)(購買了商品房)，便取得了共有權(quán)及成員權(quán);喪失了專有所有權(quán)(出售了商品房)，便喪失了共有權(quán)及成員權(quán)。

　　【解釋3】專有所有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)作為一個整體不可分離。在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時，三者作為一個整體一并發(fā)生轉(zhuǎn)移。權(quán)利人不得保留專有部分所有權(quán)而抵押其共有部分，也不得保留成員權(quán)而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)與共有權(quán)。

　　1、建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓房屋時，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不享有優(yōu)先購買權(quán)(轉(zhuǎn)讓商品房時，即使同等條件，想賣給誰就賣給誰)。

　　2、業(yè)主大會的決議(2008年多選題、2009年新制度單選題)

　　(1)一般決議：1/2+1/2

　　①制定和修改業(yè)主會議議事規(guī)則;

　�、谥贫ê托薷慕ㄖ�物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;

　�、圻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　④選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人。

　　【決議方式】應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　(2)特別決議：2/3+2/3

　　①籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　�、诟慕�、重建建筑物及其附屬設(shè)施。

　　【決議方式】應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

　　【解釋】(2010年新增)“業(yè)主人數(shù)”按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;“專有部分面積”根據(jù)不同情況處理，一是按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算，尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計算，尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;“建筑物總面積”則按照前項(xiàng)的統(tǒng)計總和計算。

　　【例題1·多選題】根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定，下列選項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意才能通過的事項(xiàng)有( )。(2008年)

　　A、選舉業(yè)主委員會

　　B、制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則

　　C、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施

　　D、籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金

　　【答案】CD

　　【例題2·單選題】“依山傍水”小區(qū)建成后，業(yè)主們決定通過業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會表決通過標(biāo)準(zhǔn)的表述中，正確的是( )。(2009年新制度)

　　A、經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意

　　B、經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意

　　C、經(jīng)專有部分占建筑物總面積超過1/2的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)超過1/2的業(yè)主同意

　　D、經(jīng)專有部分占建筑物總面積超過1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)超過1/2的業(yè)主同意

　　【答案】D

　　【例題3·多選題】甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓(共四層)的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列表述中，正確的有( )。

　　A、甲、乙、丙、丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收入

　　B、一層住戶甲對三、四層間樓板不享有民事權(quán)利

　　C、若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購買權(quán)

　　D、如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意

　　【答案】ABD

　　【解析】選項(xiàng)C：建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓房屋時，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不享有優(yōu)先購買權(quán)。