進(jìn)入2017年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來一場(chǎng)劇烈的變革。熱點(diǎn)城市相繼步入以限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商為核心的“五限”時(shí)代，房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭得到遏制。與此同時(shí)，隨著多地發(fā)文壯大租賃市場(chǎng)，調(diào)整土地供應(yīng)政策，樓市長(zhǎng)效機(jī)制開始破冰，輪廓正逐漸顯現(xiàn)。

　　北京17日發(fā)布的租賃新政指出，北京戶籍承租公租房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請(qǐng)辦理戶口登記和遷移手續(xù)。

　　非京籍方面，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。

　　“過去無論是京籍還是非京籍人口，只能選擇在戶籍地或房產(chǎn)地接受義務(wù)教育，北京的租賃新政是‘租售同權(quán)’的最好體現(xiàn)�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

　　考研出題點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)學(xué)考研中，“租售同權(quán)”出臺(tái)的背后是高房?jī)r(jià)問題，在需求供給模型的兩端，都各自有非常豐富的知識(shí)。房?jī)r(jià)連年居高不下，多次調(diào)控收效甚微，越來越多的專家認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫。又鑒于房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的巨大影響，鄭炳老師提醒大家很容易在宏觀論述題中成為一個(gè)重要的答題點(diǎn)。

　　背景知識(shí)補(bǔ)充

　　第一個(gè)問題是，房?jī)r(jià)為什么居高不下?以下三個(gè)方面的因素可供參考：

　　第一，真實(shí)居住需求的釋放。城鎮(zhèn)化進(jìn)程中會(huì)有大量的商品房需求，而且在中國(guó)城鎮(zhèn)化開始啟動(dòng)加速時(shí)，本身就存在較大的房地產(chǎn)供求缺口，因此，房地產(chǎn)需求就包括：歷史缺口、新增剛需和置換需求。又由于政府對(duì)住宅用地的控制，土地供應(yīng)基本上是剛性的，且中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，資源集中的大城市房屋的供需矛盾相對(duì)緊張，帶來房?jī)r(jià)的上漲。再加上在供需矛盾緊張的地區(qū)，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，頻頻出現(xiàn)的“地王”一方面推高后期建造成本，另一方面拉高預(yù)期，甚至帶動(dòng)市場(chǎng)非理性“恐慌性入市”。

　　第二，信貸寬松是支持條件。低息的貨幣環(huán)境和較低的首付為需求的釋放提供了條件，同時(shí)2015年以來的股市超常規(guī)波動(dòng)、“匯改”帶來市場(chǎng)短期內(nèi)的資產(chǎn)荒，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，在供給沒有跟上的情況下房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲。

　　第三，基于前兩者產(chǎn)生的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，進(jìn)一步衍生投資甚至投機(jī)需求，刺激房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，這部分需求可以說是非理性的，基于相信房?jī)r(jià)還會(huì)以高于資金成本的速度上漲，這部分需求應(yīng)該被遏制。

　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的歷史經(jīng)驗(yàn)看，限購(gòu)限貸等短期行政調(diào)控可能在長(zhǎng)效機(jī)制形成后會(huì)逐步退出政府調(diào)控工具箱，但是這是個(gè)長(zhǎng)期過程，不是短期就能實(shí)現(xiàn)的，短期來看如果房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期依舊存在，那么限購(gòu)限貸不會(huì)突然大幅放松。

　　第二個(gè)問題是，什么是租購(gòu)?fù)瑱?quán)?

　　所謂租購(gòu)?fù)瑱?quán)，就是說租房子和買房子享受同等的公共服務(wù)的權(quán)利。從根本上講，要重點(diǎn)落實(shí)的主要對(duì)象應(yīng)該是“新市民”即流動(dòng)人口和剛就業(yè)的年輕人，除了這兩類群體，國(guó)內(nèi)一線及重點(diǎn)二線城市的其它城市家庭并不存在顯著的住房問題，即便是城市有戶籍的低收入家庭也不存在住房問題。目前看，只有新市民應(yīng)該是租房政策關(guān)注的對(duì)象。

　　另一方面，購(gòu)房需求有很大一部分，實(shí)質(zhì)上是對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源的需求，即學(xué)區(qū)房。在短期內(nèi)，以租代購(gòu)可能會(huì)暫時(shí)減輕部分家庭的經(jīng)濟(jì)壓力，但不管是租房還是購(gòu)房，居民支付的高房?jī)r(jià)或者高房租中的高額教育溢價(jià)，并沒有付給教育機(jī)構(gòu)，用來創(chuàng)造更好的教育環(huán)境。也就是說，租售同權(quán)只是改變了分蛋糕的方式，但沒有從根本上解決優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺問題。不過長(zhǎng)期來看，租賃需求增加可能會(huì)在一定程度上促進(jìn)購(gòu)房需求的下降，房?jī)r(jià)有望回歸理性。租購(gòu)?fù)瑱?quán)是大勢(shì)所趨，是落實(shí)購(gòu)租并舉的重要環(huán)節(jié)，也是下一步租賃立法的重要內(nèi)容之一。租購(gòu)?fù)瑱?quán)如果能得到有效實(shí)施，對(duì)于租賃市場(chǎng)的發(fā)展具有非常強(qiáng)的支撐作用，對(duì)于提升和穩(wěn)定租金回報(bào)率意義重大。

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