完善國家宏觀調(diào)控體系，提高宏觀調(diào)控水平

相關(guān)材料4：房價(jià)暴漲禍害無窮

1．房價(jià)暴漲禍害無窮

房價(jià)一路狂奔的姿態(tài)，不僅背離房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的初衷，也急劇提升了中國金融系統(tǒng)的整體風(fēng)險(xiǎn)。而后者則是中央政府的最大隱憂。

央行副行長吳曉靈提供的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示：截至2005年底，房地產(chǎn)貸款超過了3萬億元。而根據(jù)安永會計(jì)師事務(wù)所的地產(chǎn)和銀行不良貸款專家潘泰博的研究，隱藏在我國銀行的地產(chǎn)類不良貸款已經(jīng)達(dá)到了5250億元人民幣，這還不包括以其它貸款形式流向房地產(chǎn)企業(yè)的隱性部分。

北京大學(xué)蔡志洲先生概括了房價(jià)過快上漲的四大“擠出效應(yīng)”，即抑制居民其他消費(fèi)、加劇收入不公、浪費(fèi)社會資源、影響農(nóng)村剩余勞動力穩(wěn)定轉(zhuǎn)移。

2005年4月披露的一份由上海團(tuán)市委編寫的《上海青年調(diào)查報(bào)告》顯示：住房問題已經(jīng)上升為上海青年心目中最為關(guān)心的問題。對于那些尚未購房的人來說，飛漲的房價(jià)已經(jīng)構(gòu)成了一次災(zāi)難性的通貨膨脹，使他們的實(shí)際購買力嚴(yán)重貶值。

正是出于這樣一種憂患，中央政府才一再升高房地產(chǎn)的預(yù)警分貝，并在“老國八條”中將房地產(chǎn)帶來的“金融風(fēng)險(xiǎn)”放在第一醒目的位置。房地產(chǎn)可以帶動57個(gè)產(chǎn)業(yè)，在拉動中國經(jīng)濟(jì)增長中居功厥偉，但當(dāng)它潛在成本開始超出甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這個(gè)收益的時(shí)候，房地產(chǎn)就可能變?yōu)橐粍╋孁c止渴的毒藥。

2．新國六條還需配套措施

（1）“國六條”主要內(nèi)容：

①切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。②進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。③合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度。④進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。⑤加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。⑥完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度�！　�

（2）新國六條還需配套措施

無論房價(jià)如何扭曲，最終總是取決于市場供求，哪怕這種供求是扭曲的。因此，對房價(jià)是否合理的爭論，應(yīng)該轉(zhuǎn)移到對房價(jià)形成機(jī)制是否合理上來。而梳理房價(jià)形成機(jī)制，政府責(zé)無旁貸。從“國六條”的內(nèi)容來看，和“國八條”有一定的連續(xù)性，對如何深化“國六條”，有十點(diǎn)政策建議。

第一、落實(shí)農(nóng)民對土地使用權(quán)的保護(hù)機(jī)制，允許宅基地和集體用地直接入市。

從2004年至今，每年土地出讓金都超過了5500億元，這大約是農(nóng)民每年純收入的2倍。回顧土地征用的變化，1999年前后，政府國土部門扮演的角色，已經(jīng)從農(nóng)民和占地者之間進(jìn)行協(xié)調(diào)的“協(xié)議征地”，變成了地方出面直接征地的“公告征地”，對農(nóng)民土地使用權(quán)形同虛設(shè)，因此，有必要通過《農(nóng)村土地承包法》和《物權(quán)法》，使得宅基地和農(nóng)村集體用地的出讓，能以自然村為單位，由農(nóng)民作為土地使用權(quán)的出讓方直接入市。

第二、建立“土地基金制”，使得各級政府和被拆遷征地者之間形成合理的利益制衡機(jī)制。

目前房地產(chǎn)行業(yè)的快速膨脹，和土地出讓的無序密切相關(guān)。土地出讓收益金已經(jīng)成為地方政府財(cái)政收入的重要來源，也使得政府在征地、供地方面的行為短期化，因此有必要建立土地出讓收益金的基金制度。其一，通過土地基金，使得當(dāng)前土地出讓收益的大部分被納入到基金賬戶，以防范當(dāng)屆地方官員無節(jié)制出讓土地以獲取一次性非稅收入，給繼任政府造成困難的局面。其二，通過土地基金，實(shí)現(xiàn)中央和地方政府在土地出讓收益分配方面的合理分享，中央建設(shè)用地項(xiàng)目的征地款項(xiàng)可以通過該基金賬戶列支，減輕地方財(cái)政負(fù)擔(dān)。其三，通過土地基金，實(shí)現(xiàn)對農(nóng)村建設(shè)和農(nóng)民征遷安置的持續(xù)投入。

第三、重新界定土地儲備中心的功能，打破地方政府對土地一級市場的壟斷。

地方政府通過土地儲備中心，實(shí)施征地、開發(fā)和出讓，主要是依據(jù)2001年5月國務(wù)院的15號文而確立的,這決定了地方政府對土地一級市場的高度壟斷，以及對公益征地名義的濫用。目前，土地儲備中心取得信貸支持，無論是通過使用土地使用權(quán)作為質(zhì)押品，還是通過地方政府擔(dān)保，都有違背《擔(dān)保法》和《貸款通則》的嫌疑。地方政府的征地動機(jī)不能被濫用，各級土地儲備中心的土地儲備重點(diǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)向基本建設(shè)用地和工業(yè)項(xiàng)目用地的儲備整理。

第四、差別性的按揭首付制度，通過金融手段推動商品房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

根據(jù)“國六條”，目前商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍然有待調(diào)整，尤其是需要通過政策引導(dǎo)，促使中低價(jià)位的、較小戶型的商品房的供應(yīng)。對不同區(qū)域和不同物業(yè)類型，采取差別性的按揭首付制度安排，可以達(dá)到結(jié)構(gòu)調(diào)整的目的。房價(jià)上漲相對偏快的區(qū)域，以及別墅、高檔商住樓的首付比率可以高一些。而房價(jià)上漲相對合理，以及中低價(jià)住宅的首付比率可以低一些。值得一提的是，這種差別性首付政策，和改善按揭貸款質(zhì)量無關(guān)。如果從房地產(chǎn)行業(yè)可以有效吸收市場過剩的流動性角度觀察，這對金融穩(wěn)定是有益處的。

第五、把對經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，作為考核地方政府的政績指標(biāo)。

近年來，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)的情況并不樂觀。例如2005年經(jīng)濟(jì)適用房的投資額僅為565億元，同比下降6.8%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為3.6%，該占比為6年以來的最低。而解決中低收入階層的住房需求，不僅需要通過市場，更需要通過政府來解決�？紤]到政府和市場的分工，如果單純針對開發(fā)商制定量化的商品房開發(fā)要求，不如上級政府對下級政府制定量化的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房開發(fā)要求，可以針對這兩類住房的投資額和開發(fā)面積分別制定量化要求，促使這兩類住房的投資回升到占全部房地產(chǎn)投資的8%~10%的水平。但更為有效的措施，是促使地方政府在公共產(chǎn)品和服務(wù)供給在空間上的均好性，這種政策措施可能較之“量化手段”更為有效。

第六、推動房改過程中形成的存量房的商品化過程，活躍二手房交易。

如果能夠有效分流對商品房新房的需求，那么房價(jià)的上漲壓力就能得到較為明顯的釋放。從房改至今，已經(jīng)形成了相當(dāng)可觀的存量房規(guī)模。目前這批房改房不能進(jìn)入住房二級市場的原因是多方面的，包括原單位優(yōu)先回購、補(bǔ)繳土地價(jià)款等，這些限制房改房進(jìn)入交易市場的因素有些是合理的，有些則可以通過經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償手段有效化解。我的建議是，各級政府可以考慮進(jìn)一步推動房改房的“商品房化”進(jìn)程，盡量放寬對房改房的交易限制，通過活躍二手房交易平抑房價(jià)。

第七、形成多層次的住房供求市場，引導(dǎo)理性的住房消費(fèi)觀念。

目前房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制扭曲的根源，應(yīng)從供求兩方面來分析。不僅僅在于地方政府和開發(fā)商，也在于消費(fèi)者的住房投資和消費(fèi)是否理性。需要說明的是，目前由拆遷引起的所謂被動型房地產(chǎn)需求已經(jīng)不再是市場需求的主流。因此加息不如提高首付，提高首付不如形成多層次住房需求。目前自有住房率接近80%，城鄉(xiāng)居民人均居住面積均有大幅度提升。在這樣的背景下，以理性的輿論氛圍，引導(dǎo)不同收入階層、不同就業(yè)年限階層形成理性的住房投資和需求，形成從廉租房、租房、購買部分產(chǎn)權(quán)房和二手房，購買新房乃至高檔商品房等等多層次的商品房需求階梯，并適當(dāng)延長商品房從購買進(jìn)入轉(zhuǎn)讓的時(shí)間限制，這可以避免絕大部分住房需求集中在新房市場，追求“一次性到位”的盲目消費(fèi)。

第八、規(guī)范外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)和交易市場的投資行為。

從我們所做的外資進(jìn)入房地產(chǎn)投資報(bào)告來看，目前外資在開發(fā)環(huán)節(jié)的比重不超過15%，在銷售環(huán)節(jié)的比重不超過25%，但其在中國房地產(chǎn)市場中的作用日益重要。外資在房地產(chǎn)行業(yè)的投資不僅有可能帶來資本流動逆轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，也對國內(nèi)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)直接產(chǎn)生替代效應(yīng)。從外資對房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入政策來看，中國是目前全球?yàn)閿?shù)不多的、對境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)沒有重大限制的國家。國際貨幣基金組織(IMF)《2003年各國匯兌安排與匯兌限制》顯示：187個(gè)國家當(dāng)中,137個(gè)國家對非居民投資房地產(chǎn)有各種限制。目前看來，中國房地產(chǎn)行業(yè)似乎呈現(xiàn)出早熟和過度開放的跡象，因此有必要有針對性地規(guī)范外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)和交易市場的投資行為。

第九、改革公積金管理制度，建立以商業(yè)銀行托管制度為核心的公積金制度。

目前，公積金的管理和運(yùn)作是通過分散的、非專業(yè)化的各地公積金管理中心來進(jìn)行的，這種管理方式是相當(dāng)昂貴的。一則公積金管理中心的人員構(gòu)成缺乏豐富的金融專業(yè)技能，二則公積金的分散也帶來了投資運(yùn)作的難度和挪用的可能性。從金融制度安排來看，個(gè)人的公積金賬戶完全可以委托國有商業(yè)銀行或者股份制銀行，通過托管方式來提高運(yùn)作效率并顯著降低運(yùn)作成本。集中托管式的公積金管理，使得具有閑置性的公積金能夠通過專業(yè)化的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效投資，也使得城鎮(zhèn)居民申請公積金貸款，或者公積金/商業(yè)按揭組合貸款更為便捷有效。

第十、強(qiáng)化政府職能部門信息披露的嚴(yán)肅性、專業(yè)性和全面性。

目前房地產(chǎn)市場的信息泡沫，對行業(yè)的健康發(fā)展也有相當(dāng)大的負(fù)面影響。例如，目前包括各級統(tǒng)計(jì)局、發(fā)改委、建委等均公布各自的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息，并且差異極大，這造成了相當(dāng)大的混亂。以房價(jià)變動而言，有的部門以銷售收入與銷售面積之比計(jì)算平均房價(jià)的變動，有的部門則按當(dāng)年房價(jià)增量與上年房價(jià)的比值來計(jì)算，有的運(yùn)用均價(jià)，有的運(yùn)用抽樣價(jià)。對住房空置率、房價(jià)收入比等的爭議也同樣普遍存在。因此，政府部門應(yīng)該形成協(xié)調(diào)和溝通機(jī)制，并根據(jù)《統(tǒng)計(jì)法》的要求，由統(tǒng)計(jì)調(diào)查部門統(tǒng)一發(fā)布區(qū)域或者全國的房地產(chǎn)行業(yè)信息。在披露相關(guān)數(shù)據(jù)的同時(shí)，還應(yīng)該披露數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)抽樣過程，增強(qiáng)其專業(yè)性和全面性。

【命題視角點(diǎn)撥】

宏觀調(diào)控前幾年已經(jīng)考過，今年考生還要關(guān)注。本題主要是以材料題的形式出現(xiàn)，在分析回答問題時(shí)，除過考慮宏觀調(diào)控的知識以外，考生也要兼顧規(guī)范市場秩序的相關(guān)知識以及法律的手段和必要的行政手段，將相關(guān)因素都考慮進(jìn)去，力求使問題回答得圓滿些。

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