第三節(jié) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
一、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件和限制
(一)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件
1.以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書;(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的 25%以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件!
“出讓合同約定”是指“出讓合同約定的期限和條件”。期限不是指建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限,而是指土地達(dá)到合同規(guī)定的開發(fā)、利用狀態(tài)所需的時(shí)間,即土地使用者必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)在該地塊投資多少或?qū)⒃摰貕K開發(fā)成什么規(guī)模。條件則指各種要求的總和,包括:①土地用途。出讓合同一般都規(guī)定出讓的地塊用途,土地使用者不得擅自改變土地用途。否則,即使符合其他轉(zhuǎn)讓條件,建設(shè)用地使用權(quán)也不得轉(zhuǎn)讓,還必須限期糾正。②投資數(shù)額。屬于房屋建設(shè)工程的,完成投資總額的25%以上,是指實(shí)際上已經(jīng)投入房屋建設(shè)工程的資金額占全部開發(fā)投資總額的25%以上。但是投資總額不含土地使用權(quán)出讓金。這樣的規(guī)定,目的在于嚴(yán)格限制炒買炒賣地皮、牟取暴利,以保證建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施。成片開發(fā)土地的,由于其投資額較大,所以《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,只有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件,方可分片轉(zhuǎn)讓。③土地利用要求。是指合同規(guī)定的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。
2.以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí),有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。
(二)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制
(1)轉(zhuǎn)讓合同的終止日期和建設(shè)項(xiàng)目完成日期不得超過原出讓合同所規(guī)定的終止日期和建設(shè)項(xiàng)目完成日期,不得改變?cè)鲎尯贤械臋?quán)利、義務(wù)和各項(xiàng)用地要求。
土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán),其使用期限為出讓合同規(guī)定的使用期限減去原土地使用者已使用期限后的剩余期限。同時(shí),當(dāng)建設(shè)用地使用權(quán)年限屆滿時(shí),土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。
(2)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后,原出讓合同規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)受讓人的權(quán)利、義務(wù)也全部隨之轉(zhuǎn)移,新的受讓人五條件地享受原出讓合同的全部權(quán)利并承擔(dān)全部義務(wù)。
(3)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的,其使用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓,但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。
(4)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的,市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。 (5)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),如需要改變?cè)鲎尯贤囊?guī)劃用途,必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請(qǐng),經(jīng)審核批準(zhǔn),調(diào)整土地使用權(quán)出讓金,方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
二、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式
建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式有出售、交換和贈(zèng)與三種。
(1)建設(shè)用地使用權(quán)出售:主要特征是建設(shè)用地使用權(quán)出售方必須把建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購買方。
(2)建設(shè)用地使用權(quán)交換:交換雙方當(dāng)事人必須以金錢以外的實(shí)物為標(biāo)的物,否則就是買賣,而不是交換;必須有一方或雙方以建設(shè)用地使用權(quán)作為轉(zhuǎn)移對(duì)象。
出售和交換兩者均為雙務(wù)有償合同,雙方當(dāng)事人的法律地位也是相當(dāng)?shù)摹?/P>
(3)建設(shè)用地使用權(quán)贈(zèng)與:是指贈(zèng)與人愿意把自己所有的建設(shè)用地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給受贈(zèng)人,受贈(zèng)人愿意接受而簽訂贈(zèng)與合同的行為。
在實(shí)際中,建設(shè)用地使用權(quán)還存在土地入股,企業(yè)兼并,聯(lián)建聯(lián)營(yíng)等經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式;以及建設(shè)用地使用權(quán)繼承,用地單位合并、分立、更名等非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式。
三、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序
(1)申請(qǐng)。 (2)審批。 (3)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。 (4)公證。 (5)登記。
例題1:以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,屬于房屋建設(shè)工程的,應(yīng)完成開發(fā)投資總額的 ( )以上。
A 15% B 25% C 35% D 45%
答案:B
解析:以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,屬于房屋建設(shè)工程的,應(yīng)完成開發(fā)投資總額的 25%以上
例題2:建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的,( )有優(yōu)先購買權(quán)。
A 出讓方 B 市、縣土地管理部門 C 市、縣人民政府D市、縣規(guī)劃部門
答案:C
解析:建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的,市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)
例題3:建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),如需要改變?cè)鲎尯贤囊?guī)劃用途,必須事先向( )提出申請(qǐng),經(jīng)審核批準(zhǔn),調(diào)整土地使用權(quán)出讓金,方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓
A 土地主管部門 B規(guī)劃部門 C 房管部門 D 土地主管部門和規(guī)劃部門
答案:D
解析:建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),如需要改變?cè)鲎尯贤囊?guī)劃用途,必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請(qǐng),經(jīng)審核批準(zhǔn),調(diào)整土地使用權(quán)出讓金,方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓
例題4:下列關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的說法中,錯(cuò)誤的是( )。(07年試題)
A.成片開發(fā)土地使用權(quán)只能成片轉(zhuǎn)讓
B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)移
C.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的,市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)
D.成片開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的前提是必須形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件
答案:A
解析:成片開發(fā)土地使用權(quán)具備一定條件可以分片轉(zhuǎn)讓。
例題5:下列表述正確的是( )。(08年試題)
A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓既受市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律的調(diào)節(jié),又受土地所有者的監(jiān)督和控制
B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),其地上建筑物及其附屬物一并轉(zhuǎn)讓
C.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式有出售、交換和贈(zèng)與
D.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后,原出讓合同規(guī)定的土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利和義務(wù)由新的受讓人無條件全部承擔(dān)
E.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后,新的受讓人可以隨意改變土地的使用方式
答案:ABCD
解析:土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后,新的受讓人不可以隨意改變土地的使用方式。
相關(guān)推薦:2010年經(jīng)濟(jì)師考試備考策略及復(fù)習(xí)法寶總結(jié)國(guó)家 | 北京 | 天津 | 上海 | 江蘇 |
安徽 | 浙江 | 山東 | 江西 | 福建 |
廣東 | 河北 | 湖南 | 廣西 | 河南 |
海南 | 湖北 | 四川 | 重慶 | 云南 |
貴州 | 西藏 | 新疆 | 陜西 | 山西 |
寧夏 | 甘肅 | 青海 | 遼寧 | 吉林 |
黑龍江 | 內(nèi)蒙古 |