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2010中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(3)

[導(dǎo)讀]2010年經(jīng)濟(jì)師考試時(shí)間為11月7日舉行。考試吧特整理了“2010中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義”,幫助大家鞏固知識(shí)。更多有關(guān)經(jīng)濟(jì)師考試信息請(qǐng)?jiān)L問考試吧經(jīng)濟(jì)師頻道。

  第三節(jié) 地租地價(jià)理論

  一、地租和地價(jià)的概念

  (一)地租的概念

  狹義地租是指使用土地所獲得的超額報(bào)酬或收益;

  廣義的地租是指超額的利潤、工資、利息及利用各種生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬或收益。地租的本質(zhì)是超額報(bào)酬或收益。地租通常是指土地所有者向土地使用者讓渡土地使用權(quán)所獲得的收入。是土地所有者憑借土地所有權(quán)不勞而獲的收入,是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。 ’

  (二)地價(jià)的概念

  地價(jià)是指土地所有者向土地需求者讓渡土地所有權(quán)所獲得的收入,是買賣土地的價(jià)格。我國目前由于土地不得買賣,“買賣”(具體稱為出讓和轉(zhuǎn)讓)的是有一定使用期限的國有建設(shè)用地使用權(quán),所以人們通常所講的地價(jià),是出讓或者轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格,是國家一次性出讓若干年的國有建設(shè)用地使用權(quán)或者土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)所獲得的收入,其本質(zhì)是一次性收取的若干年的地租。

  二、地租的產(chǎn)生和發(fā)展

  最初出現(xiàn)的地租是奴隸制地租,以勞役地租為基本形式。

  封建制度時(shí)期,地租反映的是地主剝削農(nóng)民(農(nóng)奴)的生產(chǎn)關(guān)系。在人身依附和超經(jīng)濟(jì)強(qiáng)制下,地租包含了直接生產(chǎn)者(佃農(nóng))的全部剩余生產(chǎn)物。封建地租在前期以實(shí)物地租為主后期出現(xiàn)了貨幣地租。

  資本主義時(shí)期,地租以貨幣地租為主要形式,不再是占有直接生產(chǎn)者的全部剩余生產(chǎn)物,而僅是其中的超額利潤部分,平均利潤部分由產(chǎn)業(yè)資本家占有。

  到了社會(huì)主義社會(huì),盡管實(shí)行土地公有制,但仍然存在地租。這是由于地租產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)條件還存在著,即仍然存在土地所有權(quán)的不同主體,以及土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的分離。但社會(huì)主義地租與資本主義地租不同,它反映的是在國家、集體和個(gè)人三者根本利益一致的前提下,對(duì)土地收益的分配關(guān)系;同時(shí),社會(huì)主義地租還是國家用于調(diào)節(jié)社會(huì)生產(chǎn)和分配的經(jīng)濟(jì)杠桿。

  三、級(jí)差地租、絕對(duì)地租和壟斷地租

  (一)級(jí)差地租

  級(jí)差地租是指不同土地或同—土地上由于土地肥力、相對(duì)位置及開發(fā)程度不同而形成的差別地租。

  地租=市場價(jià)格—生產(chǎn)成本—平均利潤。

  杜能在《孤立國》一書中,認(rèn)為除土地肥力是決定地租支付能力的要素外,區(qū)位也是決定地租的重要因素。

  馬克思把級(jí)差地租分為兩種形式:級(jí)差地租I和級(jí)差地租Ⅱ。

  級(jí)差地租I是等量資本和等量勞動(dòng)投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級(jí)差生產(chǎn)力帶來的級(jí)差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài)。

  級(jí)差地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資,每次投人資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。

  (二)絕對(duì)地租

  不管租種什么土地都必須繳納的地租,就是絕對(duì)地租。絕對(duì)地租是指土地所有者憑借對(duì)土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。

  三)壟斷地租

  壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。比如,具有特殊風(fēng)味的名酒就是用某些特別地塊出產(chǎn)的原料(包括水)釀制而成的。又如,我國某些地區(qū)出產(chǎn)的特殊干鮮果品,只能在一些地區(qū)種植。這些產(chǎn)品就可以按照不僅大大超過生產(chǎn)價(jià)格,而且也超過其價(jià)值的壟斷價(jià)格在市場上出售。這種壟斷價(jià)格產(chǎn)生的超額利潤,由于土地所有者擁有對(duì)這種具有特殊性質(zhì)的土地的所有權(quán),因而轉(zhuǎn)化為壟斷地租,落人土地所有者手中。

  第2講 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論-2(下)

  四、地租與地價(jià)的關(guān)系

  地價(jià)是地租的資本化,是資本化的地租,是預(yù)買一定年數(shù)的地租。

  地價(jià)=地租除以平均利息率

  對(duì)于永久租期土地,地價(jià)是每年的地租折現(xiàn)到初期之和。

  若每年的地租為定值并且折現(xiàn)率不變,地價(jià)是每年的地租折現(xiàn)值的加和。

  例如,假定平均利息率為5%,每年200元的地租,200除以5%=4000,200可以看作是一個(gè)4000元資本的利息,據(jù)此推算出地價(jià)為4000元,并認(rèn)為地價(jià)實(shí)際上“不是土地的購買價(jià)格,而是土地所提供的地租的購買價(jià)格,它是按普通利息率計(jì)算的。

  例題1:級(jí)差地租是指不同土地或同—土地上由于( )及開發(fā)程度不同而形成的差別地租。

  A 土地肥力 B 不同土地 C 同一土地 D相對(duì)位置

  答案:AD

  解析:級(jí)差地租是指不同土地或同—土地上由于土地肥力、相對(duì)位置及開發(fā)程度不同而形成的差別地租。

  例題2:級(jí)差地租I是等量資本和等量勞動(dòng)投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級(jí)差生產(chǎn)力帶來的級(jí)差(  )的轉(zhuǎn)化形態(tài)。

  A 地租 B 超額利潤 C 絕對(duì)地租 D 壟斷地租

  答案:B

  解析:級(jí)差地租I是等量資本和等量勞動(dòng)投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級(jí)差生產(chǎn)力帶來的級(jí)差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài)。

  例題3:級(jí)差地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資,每次投人資本的(  )不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。

  A 數(shù)量 B 重量 C 勞動(dòng)率 D 生產(chǎn)率

  答案:D

  解析:級(jí)差地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資,每次投人資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。

  例題4:土地所有者憑借對(duì)土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租叫(  )。

  A 級(jí)差地租 B 絕對(duì)地租 C 壟斷地租 D 地價(jià)

  答案:B

  解析:絕對(duì)地租是指土地所有者憑借對(duì)土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。

  例題5:由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租叫(  )。

  A 級(jí)差地租B 絕對(duì)地租C 壟斷地租 D 地價(jià)

  答案:C

  解析:壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。

  例題6:地租與地價(jià)的關(guān)系( ).

  A 地價(jià)是地租的資本化B 地價(jià)是資本化的地租 C 對(duì)于永久租期土地,地價(jià)是每年的地租的簡單加和。 D 若每年的地租為定值并且折現(xiàn)率不變,地價(jià)是每年的地租折現(xiàn)值的加和。E 地價(jià)本質(zhì)是一次性收取的若干年的地租

  答案:ABDE

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