46.基于租賃收入測算凈收益(續(xù))

　　■ 潛在毛收入：假定充分利用無空置情況下可得收入

　　■ 其他收入：租賃保證金或押金的利息收入，以及自動售貨機、投幣電話等收入

　　■ 有效毛收入：扣除空置、拖欠租金以及其它原因的租金損失

　　■ 運營費用：維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)經(jīng)營或使用必須支出的費用

　　■ 運營費用率=運營費用/有效毛收入

　　47.運營費用中不包含四類費用

　　■ 房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

　　■ 會計上的折舊額

　　■ 房地產(chǎn)改擴建費用

　　■ 所得稅

　　48.報酬率的求取

　　■ 投資回收與投資回報的區(qū)別

　　投資回收-所投入資本的回收，是保本

　　投資回報-投入資本回收后所獲得的額外資金，即報酬或利潤

　　■ 報酬率的實質(zhì)

　　報酬率的實質(zhì)是：投資回報/所投入的資本

　　報酬率與風(fēng)險成正相關(guān)

　　49.報酬率的求取

　　■ 報酬率的求取方法

　　50.假設(shè)開發(fā)法的適用范圍

　　■ 適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，如待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房等

　　51.基本公式

　　■ 待開發(fā)的房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費

　　減去的是未來后續(xù)的合理成本支出(包括利潤)

　　52.求生地價值公式

　　■ 生地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得生地的稅費

　　53.求毛地價值公式

　　■ 毛地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由毛地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得毛地的稅費

　　54.求熟地價值公式

　　■ 熟地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由熟地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得熟地的稅費

　　55.求在建工程價值的公式

　　■ 在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-續(xù)建投資利潤-取得在建工程的稅費

　　56.求舊房價值公式

　　■ 舊房價值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值-裝修改造成本-管理費用―銷售費用―投資利息-銷售稅費-裝修改造投資利潤-取得舊房地產(chǎn)的稅費

　　57.假設(shè)開發(fā)法的種類

　　■ 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

　　考慮各項收支的時間，把各項折算到估價時點

　　■ 傳統(tǒng)方法

　　不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，計算投資利息

　　58.兩種方法的三大區(qū)別

　　■ 對公式各項的數(shù)值，傳統(tǒng)方法根據(jù)估價時點的房地產(chǎn)市場狀況作出，而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要進行預(yù)測

　　■ 傳統(tǒng)方法不考慮各項收支發(fā)生時間的不同，可直接加減，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法認為收支發(fā)生于不同的時點，可折現(xiàn)到同時點上再加減

　　■ 傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨列出，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都已隱含在折現(xiàn)的過程中，不單獨列出

　　59.開發(fā)經(jīng)營期的構(gòu)成

　　60.扣除項目金額

　　■ 包括開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費

　　■ 注意它們均是取得待開發(fā)房地產(chǎn)以后到開發(fā)完成還需要的正常支出及應(yīng)獲得的正常利潤，不包括取得待開發(fā)房地產(chǎn)以前的支出及相應(yīng)的利潤

　　61.應(yīng)計息的項目包括(銷售稅費和開發(fā)利潤不計息)

　　■ 未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

　　■ 取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費

　　■ 開發(fā)成本、管理費用和銷售費用

　　62.折現(xiàn)率

　　■ 與收益法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同

　　■ 體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分

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