全套講義：2014中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)》復(fù)習(xí)講義匯總

第八章 房地產(chǎn)估價(jià)

　　1.市場(chǎng)法的適用對(duì)象

　　■ 適用于評(píng)估住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、開發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的項(xiàng)目

　　■ 不適合特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、寺院等較少發(fā)生交易的項(xiàng)目，以及在建工程之類可比性差的房地產(chǎn)項(xiàng)目

　　2.市場(chǎng)法的步驟

　　■ 搜集交易實(shí)例

　　■ 選取可比實(shí)例

　　■ 對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?/P>

　　價(jià)格換算-建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

　　價(jià)格修正-進(jìn)行交易情況修正

　　市場(chǎng)狀況調(diào)整-進(jìn)行交易日期修正

　　進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正

　　■ 求取比準(zhǔn)0價(jià)格

　　3.搜集交易實(shí)例

　　■ 要求

　　內(nèi)容完整、真實(shí)

　　數(shù)量上盡可能的多

　　■ 內(nèi)容

　　交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況

　　交易雙方基本情況

　　成交日期

　　成交價(jià)格

　　付款方式

　　交易情況

　　4.選取可比實(shí)例

　　■ 可比實(shí)例選取的四方面要求：

　　可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是被估價(jià)房地產(chǎn)的類似項(xiàng)目

　　交易類型與估價(jià)目的相同

　　成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)盡量接近

　　成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格

　　■ 數(shù)量要求

　　3～10個(gè)為宜。

　　5.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)(五統(tǒng)一)

　　■ 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

　　■ 統(tǒng)一付款方式

　　■ 統(tǒng)一價(jià)格表示單位

　　■ 統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　■ 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位

　　6.統(tǒng)一付款方式

　　■ 將分期付款折算為在成交日期時(shí)一次性付清

　　■ A～P或是F～P的換算關(guān)系

　　7.統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　■ 不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期的市場(chǎng)匯價(jià)

　　■ 但是如果在幣種換算之前已進(jìn)行了交易日期的修正的話，則采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)匯價(jià)

　　8.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位

　　■ 建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的換算

　　■ 關(guān)鍵是無論采用何種面積計(jì)價(jià)，一宗房地產(chǎn)的總價(jià)是相同的

　　建筑面積下的單價(jià)×建筑面積

　　=套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)×套內(nèi)建筑面積

　　=使用面積下的單價(jià)×使用面積

　　■ 根據(jù)這個(gè)公式，進(jìn)行簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)運(yùn)算，就可以進(jìn)行面積轉(zhuǎn)換。

　　9.稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)

　　正常價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格+應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)

　　應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)=正常價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率

　　正常價(jià)格=買方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)=正常價(jià)格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】

　　解此類題的關(guān)鍵除了記住公式外，就是確定價(jià)格是由哪一方實(shí)際得到或?qū)嶋H支付的

　　10.市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法

　　11.價(jià)格指數(shù)

　　■ 定基價(jià)格指數(shù)(尾首相比)

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例成交日期的價(jià)格×估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)/成交日期的價(jià)格指數(shù)

　　■ 環(huán)比價(jià)格指數(shù)(連乘)

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×成交日期的下一期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×…×估價(jià)時(shí)點(diǎn)的環(huán)比價(jià)格指數(shù)(注意成交當(dāng)期的價(jià)格指數(shù)是不乘的，從成交下一期開始乘指數(shù))

　　12.房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率

　　■ 逐期變動(dòng)率

　　在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±價(jià)格變動(dòng)率)期數(shù)

　　■ 平均變動(dòng)率

　　在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格× (1± 價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù))

　　13.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容(三內(nèi)容)

　　■ 區(qū)位狀況調(diào)整

　　■ 實(shí)物狀況調(diào)整

　　■ 權(quán)益狀況調(diào)整

　　14.房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法

　　■ 百分率法

　　可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在被估價(jià)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

　　■ 差額法

　　可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額=可比實(shí)例在被估價(jià)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

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