全套講義：2014中級經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)》復(fù)習(xí)講義匯總

第八章 房地產(chǎn)估價

　　1.市場法的適用對象

　　■ 適用于評估住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、開發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的項目

　　■ 不適合特殊廠房、機場、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、寺院等較少發(fā)生交易的項目，以及在建工程之類可比性差的房地產(chǎn)項目

　　2.市場法的步驟

　　■ 搜集交易實例

　　■ 選取可比實例

　　■ 對可比實例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?/P>

　　價格換算-建立價格可比基礎(chǔ)

　　價格修正-進(jìn)行交易情況修正

　　市場狀況調(diào)整-進(jìn)行交易日期修正

　　進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正

　　■ 求取比準(zhǔn)0價格

　　3.搜集交易實例

　　■ 要求

　　內(nèi)容完整、真實

　　數(shù)量上盡可能的多

　　■ 內(nèi)容

　　交易實例房地產(chǎn)的狀況

　　交易雙方基本情況

　　成交日期

　　成交價格

　　付款方式

　　交易情況

　　4.選取可比實例

　　■ 可比實例選取的四方面要求：

　　可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是被估價房地產(chǎn)的類似項目

　　交易類型與估價目的相同

　　成交日期與估價時點盡量接近

　　成交價格是正常價格或可修正為正常價格

　　■ 數(shù)量要求

　　3～10個為宜。

　　5.建立價格可比基礎(chǔ)(五統(tǒng)一)

　　■ 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

　　■ 統(tǒng)一付款方式

　　■ 統(tǒng)一價格表示單位

　　■ 統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　■ 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位

　　6.統(tǒng)一付款方式

　　■ 將分期付款折算為在成交日期時一次性付清

　　■ A～P或是F～P的換算關(guān)系

　　7.統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　■ 不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期的市場匯價

　　■ 但是如果在幣種換算之前已進(jìn)行了交易日期的修正的話，則采用估價時點的市場匯價

　　8.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位

　　■ 建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的換算

　　■ 關(guān)鍵是無論采用何種面積計價，一宗房地產(chǎn)的總價是相同的

　　建筑面積下的單價×建筑面積

　　=套內(nèi)建筑面積下的單價×套內(nèi)建筑面積

　　=使用面積下的單價×使用面積

　　■ 根據(jù)這個公式，進(jìn)行簡單的數(shù)學(xué)運算，就可以進(jìn)行面積轉(zhuǎn)換。

　　9.稅費的非正常負(fù)擔(dān)

　　正常價格=賣方實際得到的價格+應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易稅費

　　應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易稅費=正常價格×應(yīng)由賣方繳納的稅費比率

　　正常價格=買方實際付出的價格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的交易稅費應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的交易稅費=正常價格×應(yīng)由買方繳納的稅費比率

　　【重點難點】

　　解此類題的關(guān)鍵除了記住公式外，就是確定價格是由哪一方實際得到或?qū)嶋H支付的

　　10.市場狀況調(diào)整的方法

　　11.價格指數(shù)

　　■ 定基價格指數(shù)(尾首相比)

　　估價時點的價格=可比實例成交日期的價格×估價時點的價格指數(shù)/成交日期的價格指數(shù)

　　■ 環(huán)比價格指數(shù)(連乘)

　　估價時點的價格=可比實例在成交日期的價格×成交日期的下一期的環(huán)比價格指數(shù)×再下一時期的環(huán)比價格指數(shù)×…×估價時點的環(huán)比價格指數(shù)(注意成交當(dāng)期的價格指數(shù)是不乘的，從成交下一期開始乘指數(shù))

　　12.房地產(chǎn)價格變動率

　　■ 逐期變動率

　　在估價時點的價格=可比實例在成交日期時的價格×(1±價格變動率)期數(shù)

　　■ 平均變動率

　　在估價時點的價格=可比實例在成交日期時的價格× (1± 價格變動率×期數(shù))

　　13.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容(三內(nèi)容)

　　■ 區(qū)位狀況調(diào)整

　　■ 實物狀況調(diào)整

　　■ 權(quán)益狀況調(diào)整

　　14.房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法

　　■ 百分率法

　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例在被估價房地產(chǎn)狀況下的價格

　　■ 差額法

　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額=可比實例在被估價房地產(chǎn)狀況下的價格

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