三、房地產(chǎn)證券化

　　1.房地產(chǎn)證券化：就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的過程，它使得投資者與投資對象之間的關(guān)系，由直接的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為以有價證券為載體的債權(quán)關(guān)系。通俗地說，就是指通過以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關(guān)的債權(quán)作擔(dān)保而發(fā)行股票、債券、基金等有價證券籌集房地產(chǎn)資金的金融機(jī)制。

　　房地產(chǎn)證券化的目的：將價值量大的房地產(chǎn)動產(chǎn)化、細(xì)分化、流動化。利用證券市場的功能，充分發(fā)揮房地產(chǎn)的資本大眾化與經(jīng)營專業(yè)化的目標(biāo)，可以吸引大眾投資，實行專業(yè)理財，達(dá)到風(fēng)險分散化與收益最大化。

　　2.房地產(chǎn)證券化的形式及參與主體。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項目融資證券化和房地產(chǎn) 抵押貸款證券化兩種基本形式。

　　房地產(chǎn)項目融資證券化，也稱房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化，主要目的是獲得房地產(chǎn)經(jīng)營收益及資本增值，或抵押貸款產(chǎn)生的利息。

　　房地產(chǎn)抵押貸款證券化是房地產(chǎn)證券化的核心，是指銀行等金融機(jī)構(gòu)將其持有的住房抵 押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給特別目的機(jī)構(gòu)(SpecialPurpose Vehicle，SPV)，由其將其收購的住房抵押貸款經(jīng)過整合和信用增級后在資本市場發(fā)行證券的行為。

　　房地產(chǎn)證券化的市場參與者：包括投資大眾、信托與金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)營機(jī)構(gòu)等。

　　3。推行房地產(chǎn)證券化的必要性。

　　(1)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來充足的資金，擴(kuò)大融資規(guī)模。

　　(2)盤活商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)，提高其流動性。

　　(3)豐富投資手段，滿足房地產(chǎn)市場投資者的多元化投資需求。