第三節(jié) 房地產(chǎn)證券化

　　一、房地產(chǎn)債券

　　債券是由中央或地方政府、金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)等機(jī)構(gòu)向社會(huì)公眾籌措資金而面向投資者發(fā)行的按一定的利率支付利息并按約定的條件償還本金的有價(jià)證券，它是一種表明債權(quán)債務(wù)關(guān)系的憑證。債券持有人(即投資者)為債權(quán)人，而債券發(fā)行人即為債務(wù)人。債權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人按約定的條件取得利息和收回本金。債券上一般均載有發(fā)行單位、面額、利率、償還期限等內(nèi)容。

　　債券的主要特征：(1)債券一般都規(guī)定償還期限，債券發(fā)行人在債券到期時(shí)應(yīng)對(duì)投資者 進(jìn)行還本付息;(2)債券一般均有固定的利率，不受銀行利率變動(dòng)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況影響，收益 穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小;(3)債券通常可以在金融市場(chǎng)上流通，變現(xiàn)能力較強(qiáng);(4)債券能使投資者獲得一定的收益，這主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是債券有相對(duì)固定的利息收益，一般比銀行存款的利息要高;二是可以在證券市場(chǎng)上進(jìn)行交易、轉(zhuǎn)讓，獲取買賣的差價(jià)收入。利用債券融資是房地產(chǎn)融資的一種渠道。

　　債券投資的優(yōu)點(diǎn)：本金安全性高;收入穩(wěn)定性強(qiáng);市場(chǎng)流動(dòng)性好。

　　債券投資的缺點(diǎn)：購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)較大，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。

　　房地產(chǎn)債券融資按發(fā)行者不同分為：政府債券、金融債券和公司債券三種。

　　二、房地產(chǎn)股票

　　股票是股份有限公司在籌集資金時(shí)向出資人發(fā)行的股份憑證。股票代表著其持有者(即股東)對(duì)股份公司的所有權(quán)。這種所有權(quán)是一種綜合權(quán)利，如參加股東大會(huì)、投票表決、參與公司的重大決策、收取股息或分享紅利等。每個(gè)股東所擁有的公司所有權(quán)份額的大小，取決于其持有的股票數(shù)量占公司總股本的比重。

　　股票一般可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行資金回收，但不能要求公司返還其資金。

　　股東與公司之間的關(guān)系不是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

　　股東是公司的所有者，以其出資份額為限對(duì)公司負(fù)有限責(zé)任，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，分享收益。

　　股票按股票持有者分為：國(guó)家股、法人股、個(gè)人股三種;按股東的權(quán)利可分為普通股、優(yōu)先股及兩者的混合等;股票按票面形式可分為有面額、無(wú)面額及有記名、無(wú)記名四種。

　　房地產(chǎn)股票融資和房地產(chǎn)債券融資一樣，同屬于直接融資方式，它克服了間接融資方式的不足。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)發(fā)行股票的融資能量大，伸縮彈性強(qiáng)，吸收的資金來(lái)源穩(wěn)定，沒(méi)有還款年限的限制，因而發(fā)行股票已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)普遍采用的融資方式。

　　房地產(chǎn)股票融資優(yōu)點(diǎn)：(1)發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)股票可以在短時(shí)間內(nèi)籌集到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金。(2)促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提高資金使用效益。(3)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資成本。(4)降低房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)。由于普通股票沒(méi)有固定的到期日，不用支付固定的利息，因此不存在還本付息的風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)股票融資的缺點(diǎn)：(1)資本成本較高。一般來(lái)說(shuō)，股票籌資的成本要大于債務(wù)資金，股票投資者要求有較高的報(bào)酬，而且股利要從稅后利潤(rùn)中支付，而債務(wù)資金的利息可在稅前扣除。另外，普通股的發(fā)行費(fèi)用也較高。(2)容易分散控制權(quán)。當(dāng)企業(yè)發(fā)行新股時(shí)，出售新股票，引進(jìn)新股東，會(huì)導(dǎo)致公司控制權(quán)的分散。另外，新股東分享公司未發(fā)行新股前積累的盈余，會(huì)降低普通股的凈收益，從而可能引起股價(jià)的下跌。