(四) 土地增值稅

　　納稅對象：轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權一并轉讓所取得的增值額。土地增值稅的征稅范圍常以三個標準來判定：

　　(1)轉讓的土地使用權是否國家所有。

　　(2)土地使用權、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產權轉讓。

　　(3)轉讓房地產是否取得收入。

　　計稅依據：土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據。

　　所謂轉讓房地產所取得的收入，是指納稅人轉讓房地產從受讓方收取的，沒有任何扣除的全部收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　稅法準予納稅人從轉讓收入中扣除的項目包括下列幾項：

　　1)取得土地使用權支付的金額：

　　①納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。以轉讓方式取得土地使用權的，是實際支付的地價款;其他方式取得的，為支付的土地出讓金;

　　②按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關登記、過戶手續(xù)費。

　　2)房地產開發(fā)成本。包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

　　3)房地產開發(fā)費用。包括與房地產開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用、財務費用。

　　4)與轉讓房地產有關的稅金。非房地產開發(fā)企業(yè)扣除：營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和印花稅;房地產開發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費用中，故不允許在此扣除。

　　5)其他扣除項目。對于從事房地產開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除

　　6)舊房及建筑物的評估價格。指轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度后的價格。

　　(七)契稅：計稅依據是不動產的價格;實行3~5%幅度稅率。

　　二.保險

　　(一)建筑工程一切險

　　建筑工程一切險是承保以土木建筑為主體的工程項目在整個建筑期間因自然災害或意外事故造成的物質損失，以及依法應承擔的第三者責任的保險。

　　1. 被保險人與投保人

　　(1)被保險人。建筑工程保險一張保單下可以有多個被保險人，這是工程保險區(qū)別于其他財產保險的特點之一。建筑工程一切險的被保險人一般可包括以下：

　　1)業(yè)主：建設單位或工程所有人;2)承包商：總承包商及分包商;3)技術顧問：業(yè)主聘請的建筑師、設計師、工程師和其他專業(yè)顧問;4)其他關系方，如貸款銀行或其他債權人。

　　(2)投保人：1)全部承包方式，由承包方負責投保;2)部分承包方式，在合同中規(guī)定由某一方投保;3)分段承包方式，一般由業(yè)主投保;4)施工單位只提供勞務的承包方式，一般也由業(yè)主投保。

　　2. 保險項目與保險金額

　　建筑工程一切險的保險項目包括物質損失部分、第三者責任及附加險三部分。

　　(1)物質損失。

　　1)建筑工程。包括永久和臨時性工程及物料。這是建筑工程保險的主要保險項目。該部分保險金額為承包工程合同的總金額，也即建成該項工程的實際價格。

　　2)業(yè)主提供的物料及項目。是指未包括在工程合同價格之內的，由業(yè)主提供的物料及負責建筑的項目。該項保險金額應按這一部分標的的重置價值確定。

　　3)安裝工程項目。是指承包工程合同中未包含的機器設備安裝工程項目。該項目的保險金額為其重置價值。

　　4)施工用機器、裝置及設備。是指施工用的推土機、鉆機、腳手架、吊車等機器設備。此類物品一般為承包商所有，其價值不包括在工程合同價之內，因而作專項承保。該項保險金額應按機器、裝置及設備的重置價值確定。

　　5)場地清理費。指發(fā)生承保風險所致?lián)p失后，為清理工地現(xiàn)場所必須支付的一項費用，不包括在工程合同價格之內。該項保險金額一般按大工程不超過其工程合同價格的5%，小工程不超過工程合同價格的10%計算。

　　6)工地內現(xiàn)成的建筑物。是指不在承保的工程范圍內的，業(yè)主或承包單位所有的或由其保管的工地內已有的建筑物或財產。該項保險金額由雙方共同商定，但最高不得超過該建筑物的實際價值。

　　7)業(yè)主或承包商在工地上的其他財產，是指上述五項范圍之外的其他可保財產。該項保險金額由雙方共同商定。

　　以上各部分之和為建筑工程一切險物質損失部分的總保險金額。貨幣、票證、有價證券、文件、賬簿、圖表、技術資料，領有公共運輸執(zhí)照的車輛、船舶以及其他無法鑒定價值的財產，不能作為建筑工程一切險的保險項目。

　　(2)第三者責任。

　　第三者責任是指被保險人在工程保險期內因意外事故造成工地及工地附近的第三者人身傷亡或財產損失依法應負的賠償責任。保險金額一般通過一個賠償限額來確定，該限額根據工地責任風險的大小確定。通常有兩種方式：

　　1)只規(guī)定每次事故的賠償限額，不具體限定為人身傷亡或財產損失的分項限額，也不規(guī)定在保險期限內的累計賠償限額，這種方式適用于責任風險較低的第三者責任。

　　2)先規(guī)定每次事故人身傷亡及財產損失的分項賠償限額，進而規(guī)定對每人的限額，然后將分項的人身傷亡限額與財產損失限額組成每次事故的總賠償限額，最后再規(guī)定保險期限內的累計賠償限額，這種方式適用于責任風險較大的第三者責任。

　　3. 保險責任與除外責任

　　(1)物質損失的保險責任與除外責任。

　　1)責任范圍：因發(fā)生除外責任之外的任何自然災害或意外事故造成的物質損失，保險人應負責賠償。包括必要的場地清理費和專業(yè)費用。

　　2)除外責任。保險人對以下情況不承擔賠償責任：

　　①設計錯誤引起的損失和費用;

　�、谧匀荒p、內在或潛在缺陷、物質本身變化、自燃、自熱、氧化、銹蝕、滲漏、鼠咬、蟲蛀、大氣(氣候或氣溫)變化、正常水位變化或其他漸變原因造成的被保險財產自身的損失和費用;

　�、垡蛟牧先毕莼蚬に嚥簧埔鸬谋槐ｋU財產本身的損失以及為換置、修理或矯正這些缺點錯誤所支付的費用;

　�、芊峭饬σ鸬臋C械或電氣裝置的本身損失，或施工用機具、設備、機械裝置失靈造成的本身損失;

　　⑤維修保養(yǎng)或正常檢修的費用;

　�、迿n案、文件、賬簿、票據、現(xiàn)金、各種有價證券、圖表資料及包裝物料的損失;

　�、弑P點時發(fā)現(xiàn)的短缺;

　�、囝I有公共運輸行駛執(zhí)照的，或已由其他保險予以保障的車輛、船舶和飛機的損失;

　�、岢褜⒐さ貎痊F(xiàn)成的建筑物或其他財產列入保險范圍，在被保險工程開始以前已經存在或形成的位于工地范圍內或其周圍的屬于被保險人的財產的損失。

　�、獬橇碛屑s定，在保險期限終止以前，被保險財產中已由工程所有人簽發(fā)完工驗收證書或驗收合格或實際占有或使用或接收的部分。

　　(2)第三者責任的保險責任與除外責任。

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