【2015·簡(jiǎn)答題】

　　2005年3月，甲公司與乙公司簽訂的租賃合同約定：甲公司將其面積為500平方米的辦公用房出租給乙公司;租期25年;租金每月1萬(wàn)元，以每年官方公布的通貨膨脹率為標(biāo)準(zhǔn)逐年調(diào)整;乙公司應(yīng)一次性支付兩年的租金。合同簽訂后，乙公司依約支付租金，甲公司依約交付了該房屋。

　　2010年6月，乙公司為改善條件，未經(jīng)甲公司同意，在該房屋內(nèi)改建一間休息室，并安裝了整體櫥柜等設(shè)施。甲公司得知后要求乙公司拆除該休息室及設(shè)施，乙公司拒絕。其后該地區(qū)房屋價(jià)格飆升，租金大漲，甲公司要求提高租金，乙公司拒絕。甲公司遂欲出售該房屋，并通知了乙公司，乙公司表示不購(gòu)買。甲公司于2012年9月將該房屋出售給丙公司，并辦理了所有權(quán)變更登記手續(xù)。

　　要求：

　　根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，回答下列問題：

　　(1)租賃合同約定的25年租期效力如何?簡(jiǎn)要說明理由。

　　『參考答案』租賃合同約定25年租期，只有20年的部分有效，剩余5年無(wú)效。根據(jù)規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無(wú)效。

　　(2)甲公司是否有權(quán)要求乙公司拆除休息室及設(shè)施?簡(jiǎn)要說明理由。

　　『參考答案』有權(quán)。根據(jù)規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

　　(3)甲公司將房屋出售給丙公司后，租賃合同是否繼續(xù)有效?簡(jiǎn)要說明理由。

　　『參考答案』租賃合同繼續(xù)有效。

　　根據(jù)規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

　　【(2014年)·簡(jiǎn)答題】

　　甲有限責(zé)任公司2013年5月發(fā)生下列事實(shí)：

　　(1)5月8日，甲公司向乙公司購(gòu)買一批鋼材，雙方簽訂的合同約定：鋼材總價(jià)款100萬(wàn)元;甲公司在合同簽訂后10日內(nèi)支付定金20萬(wàn)元作為履行合同的擔(dān)保;乙公司于合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)交付全部貨物;甲公司于乙公司交付貨物后10日內(nèi)支付全部貨款。5月16日，甲公司支付給乙公司10萬(wàn)元定金，乙公司接受并未提出異議。

　　(2)5月20日，甲公司與丙公司的租賃合同到期，但丙公司未支付50萬(wàn)元到期租金。5月30日，因欠丁公司的債務(wù)到期，甲公司將其對(duì)丙公司的50萬(wàn)元債權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁公司，但未通知丙公司。

　　(3)5月26日，甲公司所在地發(fā)生自然災(zāi)害，當(dāng)?shù)卣�府組織救災(zāi)募捐活動(dòng)，甲公司當(dāng)場(chǎng)承諾捐款20萬(wàn)元，但一直未履行。其后甲公司因業(yè)務(wù)不景氣，欲撤銷該項(xiàng)贈(zèng)與。

　　要求：根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，回答下列問題。

　　(1)本案例中，支付的定金數(shù)額與約定的定金數(shù)額不符，有效定金數(shù)額應(yīng)為多少?簡(jiǎn)要說明理由。

　　『參考答案』有效定金數(shù)額應(yīng)為10萬(wàn)元。

　　根據(jù)規(guī)定，實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，視為變更定金合同;收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。本題約定的定金是20萬(wàn)，但實(shí)際支付的定金是10萬(wàn)，且乙公司接受了定金數(shù)額并無(wú)異議，故視為變更定金合同，有效定金數(shù)額以變更后的金額10萬(wàn)為準(zhǔn)。

　　(2)甲公司轉(zhuǎn)讓債權(quán)的行為對(duì)丙公司是否生效?簡(jiǎn)要說明理由。

　　『參考答案』不生效。

　　根據(jù)規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。本題中甲轉(zhuǎn)讓債權(quán)給丁，并未通知丙，對(duì)丙不發(fā)生效力。

　　(3)甲公司是否有權(quán)撤銷贈(zèng)與?簡(jiǎn)要說明理由。

　　『參考答案』甲公司無(wú)權(quán)撤銷贈(zèng)與。

　　根據(jù)規(guī)定，贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。但具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同，不得撤銷。本題中甲的救災(zāi)捐贈(zèng)具有社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)，不能撤銷。

　　【(2013年)·簡(jiǎn)答題】

　　A市甲公司向B市乙公司購(gòu)買10臺(tái)專用設(shè)備，雙方于7月1日簽訂了買賣合同。買賣合同約定：專用設(shè)備每臺(tái)10萬(wàn)元，總價(jià)100萬(wàn)元;乙公司于7月31日交貨，甲公司在收貨后10日內(nèi)付清款項(xiàng);甲公司在合同訂立后5日內(nèi)向乙公司交付定金5萬(wàn)元;雙方因合同違約而發(fā)生的糾紛，提交C市仲裁委員會(huì)仲裁。

　　7月3日，甲公司向乙公司交付了5萬(wàn)元定金。

　　7月20日，甲公司告知乙公司，因向甲公司訂購(gòu)該批專用設(shè)備的丙企業(yè)明確拒絕購(gòu)買該批貨物，甲公司一時(shí)找不到新的買家，將不能履行合同。

　　7月22日，乙公司通知甲公司解除合同，定金不予返還，并要求甲公司賠償定金未能彌補(bǔ)的損失。甲公司不同意賠償損失，乙公司遂向C市仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

　　對(duì)于乙公司的仲裁申請(qǐng)，甲公司認(rèn)為：

　　(1)只有當(dāng)合同履行期滿甲公司未履行合同，乙公司才可以解除合同，所以，乙公司于7月22日主張解除合同不合法，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任;

　　(2)即使合同可以解除，那么合同被解除后，合同中的仲裁條款即失去效力。所以，乙公司應(yīng)向A市法院提起訴訟;

　　(3)甲公司愿意承擔(dān)定金責(zé)任，但乙公司不能再要求甲公司賠償損失。

　　據(jù)查，甲公司不履行合同給乙公司造成約10萬(wàn)元損失。

　　要求：根據(jù)合同、擔(dān)保、仲裁法律制度的規(guī)定，回答下列問題：

　　(1)乙公司7月22日通知解除合同是否符合法律規(guī)定?簡(jiǎn)要說明理由。

　　『參考答案』符合法律規(guī)定。根據(jù)規(guī)定：在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，對(duì)方當(dāng)事人可以解除合同。

　　(2)甲公司主張乙公司應(yīng)向A市法院提起訴訟是否符合法律規(guī)定?簡(jiǎn)要說明理由。

　　『參考答案』不符合法律規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，仲裁協(xié)議具有獨(dú)立性，合同的變更、解除、終止或無(wú)效，不影響仲裁協(xié)議的效力。本題中，甲公司以合同解除仲裁條款失去效力為理由要求提起訴訟的說法不符合法律規(guī)定。

　　(3)甲公司認(rèn)為乙公司不能要求賠償損失是否符合法律規(guī)定?簡(jiǎn)要說明理由。

　　『參考答案』不符合法律規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，買賣合同約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失，對(duì)方請(qǐng)求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。

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