第四章 投資性房地產(chǎn)
第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換(1)
【考情分析】
考頻星級:★★★★
歷年真題涉及:2014年計算分析題,2012年、2010年單選題,2010年判斷題
【高頻考點】:房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
(一)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是指房地產(chǎn)用途的變更。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變,滿足下列條件之一的,應當將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn):
(1)投資性房地產(chǎn)開始自用,即將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。在此種情況下,轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài),企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的日期。
(2)作為存貨的房地產(chǎn),改為出租,通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租,存貨相應地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下,轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日,是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。
(3)自用建筑物停止自用,改為出租。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租,固定資產(chǎn)相應地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下,轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。
(4)自用土地使用權(quán)停止自用,改用于賺取租金或資本增值。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的土地使用權(quán)改用于賺取租金或資本增值,該土地使用權(quán)相應地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下,轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后,確定用于賺取租金或資本增值的日期。
(5)房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售,從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。在這種情況下,轉(zhuǎn)換日為租賃期滿,企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。
以上所指確鑿證據(jù)包括兩個方面:一是企業(yè)董事會或類似機構(gòu)應當就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議;二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變,如從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)。
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