下載文章責編：majingjing_123
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| 第 1 頁：考點一：投資性房地產(chǎn)的范圍 |
| 第 2 頁：考點二：投資性房地產(chǎn)的初始計量 |
| 第 3 頁：考點三：投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 |
| 第 4 頁：考點四：投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 |
| 第 5 頁：考點五：與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出 |
考點四：投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
(一)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這里的確鑿證據(jù)包括兩個方面:一是企業(yè)董事會應當就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議，二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變。
包括：(1)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn);(2)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨;(3)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn);(4)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
【例題·單選題】2012年4月5日，A公司資產(chǎn)管理部門建議管理層將一閑置辦公樓用于出租。4月10日，董事會批準關(guān)于出租辦公樓的方案并明確出租辦公樓的意圖在短期內(nèi)不會發(fā)生變化。4月20日，A公司承租方簽訂辦公樓租賃合同，租賃期為自5月1日起2年。A公司將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的時點是( )。
A.4月5日
B.4月10日
C.4月20日
D.5月1日
『正確答案』B
【思考問題】2012年2月5日，A公司董事會就即將到期的已出租辦公樓收回后用于行政辦公作出書面決議。4月30日租賃期屆滿收回達到自用狀態(tài)，開始自用。A公司將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的時點是?
【答案解析】4月30日。
(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理
1.非房地產(chǎn)企業(yè)
| 成本模式下的轉(zhuǎn)換 | 公允價值模式下的轉(zhuǎn)換 |
| （1）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) 【原值】 累計折舊（累計攤銷） 固定資產(chǎn)減值準備（無形資產(chǎn)減值準備） 貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）【原值】 投資性房地產(chǎn)累計折舊（投資性房地產(chǎn)累計攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備 |
（1）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)——成本 【公允價值】 累計折舊（累計攤銷） 固定資產(chǎn)減值準備（無形資產(chǎn)減值準備） 公允價值變動損益 【借差】 貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）【原值】 資本公積——其他資本公積【貸差】 |
| （2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) 借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)） 【原值】 投資性房地產(chǎn)累計折舊（投資性房地產(chǎn)累計攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備 貸：投資性房地產(chǎn) 【原值】 累計折舊（累計攤銷） 固定資產(chǎn)減值準備（無形資產(chǎn)減值準備） |
（2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) 借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)） 【公允價值】 公允價值變動損益【借差】 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 ——公允價值變動 公允價值變動損益【貸差】 |
【例題·單選題】(2012年考題)2011年7月1日，甲公司將一項按照成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前的賬面原價為4 000萬元，已計提折舊200萬元，已計提減值準備100萬元，轉(zhuǎn)換日的公允價值為3 850萬元，假定不考慮其他因素，轉(zhuǎn)換日甲公司應借記“固定資產(chǎn)”科目的金額為()萬元。
A.3 700
B.3 800
C.3 850
D.4 000
『正確答案』D
『答案解析』成本模式下是對應結(jié)轉(zhuǎn)的。
借：固定資產(chǎn) 4 000
投資性房地產(chǎn)累計折舊 200
投資性房地產(chǎn)減值準備 100
貸：投資性房地產(chǎn) 4 000
累計折舊 200
固定資產(chǎn)減值準備 100
【例題·計算題】2011年9月30日A公司董事會決定將自用辦公樓整體出租形成正式的書面決議。(不考慮土地使用權(quán))
(1)當日與乙公司簽訂租賃合同，租期為3年，年租金為200萬元。當日為租賃期開始日。2011年9月30日收到租金50萬元。假定按年于收到租金時一次確認租金收入。
該寫字樓為2010年9月30日購建完成達到預定可使用狀態(tài)，成本為3 840萬元，預計使用年限為40年，預計凈殘值為零，采用直線法計提折舊。
轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)后，如果采用成本模式則采用直線法計提折舊;如果采用公允價值模式，2011年9月30日和2011年12月31日辦公樓公允價值分別為4 000萬元和4 200萬元。
| 成本模式下的轉(zhuǎn)換 | 公允價值模式下的轉(zhuǎn)換 |
| ①2011年9月30日轉(zhuǎn)換日 借：投資性房地產(chǎn) 3 840 累計折舊 （3 840÷40）96 貸：固定資產(chǎn) 3 840 投資性房地產(chǎn)累計折舊 96 借：銀行存款 50 貸：其他業(yè)務收入 50 |
①2011年9月30日轉(zhuǎn)換日 借：投資性房地產(chǎn)——成本 4 000 累計折舊 96 貸：固定資產(chǎn) 3 840 資本公積——其他資本公積 256 借：銀行存款 50 貸：其他業(yè)務收入 50 |
| ②2011年12月31日 借：其他業(yè)務成本 （3 840÷40×3/12）24 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 24 |
②2011年12月31日 借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 200 貸：公允價值變動損益 （4 200－4 000）200 |
| ③2011年12月31日報表列報。 資產(chǎn)負債表“投資性房地產(chǎn)” ＝3 840－96－24＝3 720（萬元） 影響“營業(yè)利潤”的金額＝租金50－轉(zhuǎn)換前和后的折舊96＝－46（萬元） |
③2011年12月31日報表列報。 資產(chǎn)負債表“投資性房地產(chǎn)”＝4 200（萬元） 影響“營業(yè)利潤”的金額＝租金50－轉(zhuǎn)換前折舊72＋2011年公允價值變動200＝178（萬元） |
(2)2012年初收到租金200萬元。2012年12月31日辦公樓公允價值為5 000萬元。
| 成本模式下的轉(zhuǎn)換 | 公允價值模式下的轉(zhuǎn)換 |
| 2012年1月1日： 借：銀行存款 200 貸：其他業(yè)務收入 200 |
2012年1月1日： 借：銀行存款 200 貸：其他業(yè)務收入 200 |
| 2012年12月31日 借：其他業(yè)務成本 96 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 3 840÷40＝96 |
2012年12月31日 借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 800 貸：公允價值變動損益 5 000－4 200＝800 |
(3)2013年初收到租金。2013年12月31日辦公樓公允價值為4 600萬元。
| 成本模式下的轉(zhuǎn)換 | 公允價值模式下的轉(zhuǎn)換 |
| 2013年1月1日： 借：銀行存款 200 貸：其他業(yè)務收入 200 |
2013年1月1日： 借：銀行存款 200 貸：其他業(yè)務收入 200 |
| 2013年12月31日 借：其他業(yè)務成本 96 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 96 |
2013年12月31日 借：公允價值變動損益 400 貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 400 （4 600－5 000＝－400） |
| 2013年12月31日報表列報。 資產(chǎn)負債表“投資性房地產(chǎn)” ＝3 840－96－24－96×2＝3 528（萬元） 影響“營業(yè)利潤”的金額＝租金200－折舊96＝104（萬元） |
2013年12月31日報表列報。 資產(chǎn)負債表“投資性房地產(chǎn)” ＝4 600（萬元） 影響“營業(yè)利潤”的金額＝租金200－400＝－200（萬元） |
(4)2014年初收到租金。2014年9月30日辦公樓公允價值為4 800萬元。租賃期屆滿時，企業(yè)董事會作出書面決議明確表明，將該房地產(chǎn)收回作為固定資產(chǎn)入賬，當日達到自用狀態(tài)。
| 成本模式下的轉(zhuǎn)換 | 公允價值模式下的轉(zhuǎn)換 |
| 2014年1月1日： 借：銀行存款 200 貸：其他業(yè)務收入 200 |
2014年1月1日： 借：銀行存款 200 貸：其他業(yè)務收入 200 |
| 2014年9月30日 借：其他業(yè)務成本 （3 840÷40×9/12）72 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 72 |
2014年9月30日 —— |
| 借：固定資產(chǎn) 3 840 投資性房地產(chǎn)累計折舊 384 貸：投資性房地產(chǎn) 3 840 累計折舊 96＋24＋96×2+72＝384 |
借：固定資產(chǎn) 4 800 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 4 000 ——公允價值變動 200＋800－400＝600 公允價值變動損益 200 |
2.房地產(chǎn)企業(yè)
| 成本模式下的轉(zhuǎn)換 | 公允價值模式下的轉(zhuǎn)換 |
| （1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)【賬面價值】 存貨跌價準備【已計提的存貨跌價準備】 貸：開發(fā)產(chǎn)品 【賬面余額】 |
（1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)——成本【公允價值】 存貨跌價準備【已計提的存貨跌價準備】 公允價值變動損益 【借差】 貸：開發(fā)產(chǎn)品 【賬面余額】 資本公積——其他資本公積【貸差】 |
| （2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨 借：開發(fā)產(chǎn)品 【賬面價值】 投資性房地產(chǎn)累計折舊 投資性房地產(chǎn)減值準備 貸：投資性房地產(chǎn) 【賬面余額】 |
（2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨 借：開發(fā)產(chǎn)品 【公允價值】 公允價值變動損益【借差】 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 ——公允價值變動 公允價值變動損益【貸差】 |
【例題·計算題】甲公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的企業(yè)，2010年3月31日，甲公司董事會就其開發(fā)的一棟寫字樓的第一層商鋪不再出售改用作出租形成了書面決議。假設(shè)該寫字樓各層均能夠單獨計量和出售。
(1)2010年5月31日，甲公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，租賃期開始日為2010年6月30日，租賃期2年，該寫字樓第一層商鋪的賬面余額5 500萬元，未計提存貨跌價準備。預計使用年限為50年，預計凈殘值為零，采用直線法計提折舊。
轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)后，如果采用成本模式則采用直線法計提折舊;如果采用公允價值模式，2010年3月31日和2010年12月31日商鋪公允價值分別為6 000萬元和6 100萬元。
2010年12月31日收到6個月的租金300萬元。
| 成本模式下的轉(zhuǎn)換 | 公允價值模式下的轉(zhuǎn)換 |
| ①2010年3月31日 借：投資性房地產(chǎn) 5 500 貸：開發(fā)產(chǎn)品 5 500 |
①2010年3月31日 借：投資性房地產(chǎn)——成本 6 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 5 500 資本公積——其他資本公積 500 |
| ②2010年12月31日 借：銀行存款 300 貸：其他業(yè)務收入 300 借：其他業(yè)務成本 82.5 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 82.5（5 500÷50×9/12） |
②2010年12月31日 借：銀行存款 300 貸：其他業(yè)務收入 300 借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 100 貸：公允價值變動損益 100（6 100－6 000） |
| ③2010年12月31日報表列報 “投資性房地產(chǎn)”項目＝5 500－82.5＝5 417.5 （萬元） 影響“營業(yè)利潤”項目＝300－82.5＝217.5（萬元） |
③2010年12月31日報表列報 “投資性房地產(chǎn)”項目＝6 100（萬元） 影響“營業(yè)利潤”項目＝300＋100＝400（萬元） |
(2)2011年12月31日商鋪公允價值為6 500萬元，收到本年租金600萬元。
| 成本模式下的轉(zhuǎn)換 | 公允價值模式下的轉(zhuǎn)換 |
| ①2011年12月31日 借：銀行存款 600 貸：其他業(yè)務收入 600 借：其他業(yè)務成本 110 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 110（5 500÷50） |
①2011年12月31日 借：銀行存款 600 貸：其他業(yè)務收入 600 借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 400 貸：公允價值變動損益 400（6 500－6 100） |
| ②2011年12月31日報表列報 “投資性房地產(chǎn)”項目 ＝5 500－82.5－110＝5 307.5（萬元） 影響“營業(yè)利潤”項目＝600－110＝490（萬元） |
②2011年12月31日報表列報 “投資性房地產(chǎn)”項目＝6 500（萬元） 影響“營業(yè)利潤”項目＝600＋400＝1 000（萬元） |
(3)2012年6月30日對外出租的房地產(chǎn)租賃期屆滿，企業(yè)董事會作出書面決議明確表明，將該房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。2012年6月30日轉(zhuǎn)換日該房地產(chǎn)的公允價值為6 400萬元。收到半年租金300萬元。
| 成本模式下的轉(zhuǎn)換 | 公允價值模式下的轉(zhuǎn)換 |
| 借：銀行存款 300 貸：其他業(yè)務收入 300 借：其他業(yè)務成本 55 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 55 （5 500÷50/2） 借：開發(fā)產(chǎn)品 5 252.5 投資性房地產(chǎn)累計折舊 247.5 （82.5＋110＋55） 貸：投資性房地產(chǎn) 5 500 |
借：銀行存款 300 貸：其他業(yè)務收入 300 借：開發(fā)產(chǎn)品 6 400 公允價值變動損益 100 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 6 000 ——公允價值變動 500（100＋400） |
總結(jié)：公允價值模式下的轉(zhuǎn)換
【例題·單選題】(2010年考題)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日該房地產(chǎn)公允價值大于賬面價值的差額，正確的會計處理是( )。
A.計入資本公積
B.計入期初留存收益
C.計入營業(yè)外收入
D.計入公允價值變動損益
『正確答案』A
『答案解析』自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換日公允價值大于賬面價值的差額計入“資本公積——其他資本公積”科目。
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