四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置
企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
(一)轉(zhuǎn)換日的確定
| 轉(zhuǎn)換類型 |
轉(zhuǎn)換日 |
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投資性房地產(chǎn)開始自用 |
房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期 |
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作為存貨或自用的房地產(chǎn)改為出租 |
租賃期開始日 |
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自用土地使用權(quán)改用于資本增值 |
自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期 |
【提示】轉(zhuǎn)換日的確定可以與投資性房地產(chǎn)的范圍結(jié)合起來理解。
(二)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理
1.轉(zhuǎn)換原則
2.具體處理
| (1)成本模式下的轉(zhuǎn)換：對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認(rèn)損益 | ||||
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投資性房地產(chǎn)→自用房地產(chǎn)
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借：固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn)) | |||
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非投資性房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn)
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①自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) |
②作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) | ||
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(2)公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換：公允價(jià)值與賬面價(jià)值差額的處理是關(guān)鍵 |
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投資性房地產(chǎn)→自用房地產(chǎn) |
借：固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))(公允價(jià)值) |
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非投資性房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn)
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應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值記入“投資性房地產(chǎn)—成本”科目。 |
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①公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值 |
②公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值【★2010、2009年單選題】 |
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◆處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”或“資本公積”的差額轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。 |
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【例題6·單選題】企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換日其公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額，影響的報(bào)表項(xiàng)目是( )。
A.資本公積
B.營業(yè)外收入
C.其他業(yè)務(wù)收入
D.公允價(jià)值變動(dòng)損益
【答案】A
(三)投資性房地產(chǎn)的處置
當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。
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處理要點(diǎn)
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1．處置的收入和成本分別通過“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”科目來核算； |
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成本模式下 |
公允價(jià)值模式下 |
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①借：銀行存款
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①借：銀行存款 |
【例題7·單選題】岳華公司20×8年1月1日外購一幢建筑物，含稅購買價(jià)400萬元，該建筑用于出租，年租金30萬元，每年年初收取。該公司采用公允價(jià)值模式對其進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。20×8年12月31日該建筑物的公允價(jià)值為420萬元，20×9年12月31日該建筑物的公允價(jià)值為410萬元，2×10年1月1日岳華公司出售該建筑物，售價(jià)410萬元，處置時(shí)影響損益的金額合計(jì)是( )萬元。
A.0
B.10
C.20
D.30
【答案】A
【解析】處置時(shí)影響損益的金額合計(jì)=其他業(yè)務(wù)收入410-其他業(yè)務(wù)成本(410-10)-公允價(jià)值變動(dòng)損益10=0。
【拓展】在涉及投資性房地產(chǎn)處置的客觀題中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“處置時(shí)對企業(yè)當(dāng)期損益的影響”或“某年該事項(xiàng)的處理對當(dāng)期損益的影響”等不同的問題。做類似題目時(shí)，應(yīng)把握以下原則：首先，應(yīng)明確時(shí)間要點(diǎn)，是“處置時(shí)”、“整個(gè)年度的處理”還是“該項(xiàng)投資的整個(gè)處理過程”;其次，應(yīng)明確題目問的是對什么要素的影響，是對“營業(yè)收入”的影響，還是對“當(dāng)期損益”的影響，前者只考慮主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入科目金額的變動(dòng)，而后者則要看所有相關(guān)損益類科目金額的變動(dòng)。
本章小結(jié)
本章應(yīng)重點(diǎn)掌握投資性房地產(chǎn)的范圍、兩種計(jì)量模式及其轉(zhuǎn)換、投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)換及投資性房地產(chǎn)的處置。對于投資性房地產(chǎn)的范圍，應(yīng)注意，如果是建筑物，必須是已經(jīng)出租的;如果是土地使用權(quán)，可以是已經(jīng)出租的，也可以是持有并準(zhǔn)備增值后出售。對于兩種計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換，應(yīng)注意，已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量;成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式屬于會(huì)計(jì)政策變更，需要追溯調(diào)整。時(shí)于投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，應(yīng)注意，成本模式下的轉(zhuǎn)換一般是對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認(rèn)損益;而公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額一律計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益;非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額計(jì)入資本公積，反之，則計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。公允價(jià)值模式下處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將公允價(jià)值變動(dòng)損益、資本公積轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本。
本章內(nèi)容難度不大，但是比起前幾章，學(xué)起來會(huì)感覺有些繁瑣.計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換和投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換需要我們耐心仔細(xì)地理解處理原理。
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