四、投資性房地產(chǎn)的轉換和處置

　　企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，應當將投資性房地產(chǎn)轉換為其他資產(chǎn)或將其他資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)。

　　(一)轉換日的確定

　　【提示】轉換日的確定可以與投資性房地產(chǎn)的范圍結合起來理解。

　　(二)轉換的會計處理

　　1.轉換原則

 

　　2.具體處理

　　【例題6·單選題】企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，轉換日其公允價值大于賬面價值的差額，影響的報表項目是(　　)。

　　A.資本公積

　　B.營業(yè)外收入

　　C.其他業(yè)務收入

　　D.公允價值變動損益

　　【答案】A

　　(三)投資性房地產(chǎn)的處置

　　當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產(chǎn)。

　　【例題7·單選題】岳華公司20×8年1月1日外購一幢建筑物，含稅購買價400萬元，該建筑用于出租，年租金30萬元，每年年初收取。該公司采用公允價值模式對其進行后續(xù)計量。20×8年12月31日該建筑物的公允價值為420萬元，20×9年12月31日該建筑物的公允價值為410萬元，2×10年1月1日岳華公司出售該建筑物，售價410萬元，處置時影響損益的金額合計是(　　)萬元。

　　A.0

　　B.10

　　C.20

　　D.30

　　【答案】A

　　【解析】處置時影響損益的金額合計=其他業(yè)務收入410-其他業(yè)務成本(410-10)-公允價值變動損益10=0。

　　【拓展】在涉及投資性房地產(chǎn)處置的客觀題中，經(jīng)常會出現(xiàn)“處置時對企業(yè)當期損益的影響”或“某年該事項的處理對當期損益的影響”等不同的問題。做類似題目時，應把握以下原則：首先，應明確時間要點，是“處置時”、“整個年度的處理”還是“該項投資的整個處理過程”;其次，應明確題目問的是對什么要素的影響，是對“營業(yè)收入”的影響，還是對“當期損益”的影響，前者只考慮主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入科目金額的變動，而后者則要看所有相關損益類科目金額的變動。

　　本章小結

　　本章應重點掌握投資性房地產(chǎn)的范圍、兩種計量模式及其轉換、投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的相互轉換及投資性房地產(chǎn)的處置。對于投資性房地產(chǎn)的范圍，應注意，如果是建筑物，必須是已經(jīng)出租的;如果是土地使用權，可以是已經(jīng)出租的，也可以是持有并準備增值后出售。對于兩種計量模式的轉換，應注意，已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不能轉換為成本模式計量;成本模式轉為公允價值模式屬于會計政策變更，需要追溯調整。時于投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉換，應注意，成本模式下的轉換一般是對應結轉，不確認損益;而公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)轉換為非投資性房地產(chǎn)，公允價值與賬面價值的差額一律計入公允價值變動損益;非投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)，公允價值大于賬面價值的差額計入資本公積，反之，則計入公允價值變動損益。公允價值模式下處置投資性房地產(chǎn)時，應將公允價值變動損益、資本公積轉入其他業(yè)務成本。

　　本章內容難度不大，但是比起前幾章，學起來會感覺有些繁瑣.計量模式的轉換和投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉換需要我們耐心仔細地理解處理原理。

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