土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算
土地增值稅稅額計(jì)算公式《土地增值稅暫行條例》,土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。
1.計(jì)算公式
應(yīng)納稅額=Σ(每級(jí)距的增值額×適用稅率)
2.計(jì)算步驟
(1)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入(貨幣收入、實(shí)物收入)
(2)計(jì)算扣除項(xiàng)目
、偃〉猛恋厥褂脵(quán)支付的金額
②開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用
、坌陆ǚ考芭涮自O(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格
、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括:營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。
(3)計(jì)算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目
(4)計(jì)算增值額÷扣除項(xiàng)目的比率
(5)計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額
土地增值稅稅收優(yōu)惠
1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,予以免稅;超過(guò)20%的,應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。
2.因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅。
3.企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。
4.居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房免征土地增值稅。
土地增值稅征收管理
(一)土地增值稅納稅申報(bào)程序
1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi),到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。
2.納稅人采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)的,對(duì)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅,之后辦理納稅清算后,多退少補(bǔ)。
(二)土地增值稅納稅清算
1.土地增值稅的清算條件
區(qū)分“應(yīng)當(dāng)清算”和“可要求清算”
(1)符合下列情形之一的,納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算:
、俜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;
、谡w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;
③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
(2)符合下列情形之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:
、僖芽⒐を(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
、谌〉娩N售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;
、苁〖(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
(三)納稅地點(diǎn)
土地增值稅納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款。
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