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2016年會(huì)計(jì)職稱考試《初級(jí)經(jīng)濟(jì)法》知識(shí)點(diǎn)精講(21)

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第六章 其他稅收法律制度

第四節(jié) 土地增值稅法律制度

  土地增值稅納稅人

  土地增值納稅人是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

  轉(zhuǎn)讓方將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給承受方:轉(zhuǎn)讓方交營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;承受方交契稅、印花稅。

  土地增值稅征稅范圍

  土地增值稅的基本征稅范圍包括轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)和地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓以及存量房地產(chǎn)買賣。

  1.征稅范圍的一般規(guī)定:

  (1)土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅,對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅;

  (2)土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅,也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅;

  (3)土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅,對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),不予征稅。

  土地增值稅的征稅范圍具有“國(guó)有”、“轉(zhuǎn)讓”、“取得收入”三個(gè)關(guān)鍵特征。

  2.征稅范圍的具體和特殊規(guī)定

征收土地增值稅

不征收土地增值稅

(1)出售國(guó)有土地使用權(quán);
(2)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造然后出售的;
(3)存量房地產(chǎn)買賣;
(4)抵押期滿以房地產(chǎn)抵債(發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓);
(5)單位之間交換房地產(chǎn)(有實(shí)物形態(tài)收入);
(6)投出方或接受方屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)投資;
(7)投資聯(lián)營(yíng)后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的;
(8)合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的。

(1)出讓國(guó)有土地的行為;
(2)繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn);
(3)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為;
(4)通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)。
(5)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的,投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí),暫免征收土地增值稅(非房地產(chǎn)企業(yè));
(6)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途;
(7)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn);
(8)合作建房,建成后按比例分房自用的;
(9)房地產(chǎn)的出租;
(10)對(duì)房地產(chǎn)的抵押,在抵押期間不征收土地增值稅;
(11)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn);房地產(chǎn)的代建房行為;房地產(chǎn)的重新評(píng)估。


  土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率即以納稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率為累進(jìn)依據(jù),按超累方式計(jì)算應(yīng)納稅額的稅率。

極數(shù)

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率

稅率(%)

速算扣除系(%)

1

不超過(guò)50%的部分

30

0

2

超過(guò)50%至l00%的部分

40

5

3

超過(guò)l00%至200%的部分

50

15

4

超過(guò)200%的部分

60

35

  土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

  土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物等產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。

  增值額的計(jì)算公式為:增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項(xiàng)目

  (一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入

  納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益;從收入的形式來(lái)看,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

  (二)扣除項(xiàng)目及其金額

  1.取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓):包括地價(jià)款和取得使用權(quán)時(shí)按政府規(guī)定繳納的費(fèi)用。

  2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓):包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

  3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

  (1)納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的:

  最多允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以內(nèi)

  (2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的:最多允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以內(nèi)

  4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓):包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費(fèi)附加視同稅金扣除。

企業(yè)狀況

可扣除稅金

詳細(xì)說(shuō)明

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

(1)營(yíng)業(yè)稅
(2)城建稅和教育費(fèi)附加

(1)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額,營(yíng)業(yè)稅稅率為5%
(2)由于印花稅(0.5‰)包含在管理費(fèi)用中,故不能在此單獨(dú)扣除

非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

(1)營(yíng)業(yè)稅
(2)印花稅
(3)城建稅和教育費(fèi)附加

(1)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額,營(yíng)業(yè)稅稅率為5%
銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的房地產(chǎn)時(shí),計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入減除購(gòu)置后受讓原價(jià)后的余額;營(yíng)業(yè)稅稅率為5%
(2)印花稅稅率為0.5‰(產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù))

  5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

  從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%

  (1)此項(xiàng)加計(jì)扣除針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有效,非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不享受此項(xiàng)政策;(2)取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開(kāi)發(fā)就轉(zhuǎn)讓的,不得加計(jì)扣除。

  6.舊房及建筑物的扣除金額。

  7.計(jì)稅依據(jù)的特殊規(guī)定。

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