三、契稅的計稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計算
(一)契稅的計稅依據(jù)
1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣:成交價格作為計稅依據(jù)。
2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與,由征稅機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣市場價格確定。
3.土地使用權(quán)交換、房屋交換:交換土地使用權(quán)、房屋的“價格差額”。
提示: 交換價格不相等的,由多交付貨幣的一方繳納契稅;交換價格相等的,免征契稅。
4.以劃撥方式取得的土地使用權(quán),經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,以補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益為計稅依據(jù)。
(二)契稅的稅率:比例稅率(3%-5%)
(三)契稅應(yīng)納稅額的計算
應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×稅率
【例題1·計算題】2008年,王某獲得單位獎勵房屋一套。王某得到該房屋后又將其與李某擁有的一套房屋進(jìn)行交換。房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估獎勵王某的房屋價值30萬元,李某房屋價值35萬元,協(xié)商后,王某實(shí)際向李某支付房屋交換價格差額款5萬元。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定獎勵王某的房屋價值28萬元。已知當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅稅率為4%。
要求:計算王某應(yīng)繳納的契稅稅額。
『答案解析』
根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定,以獲獎方式取得房屋權(quán)屬的應(yīng)視同房屋贈與征收契稅,計稅依據(jù)為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照市場價格核定的價格,即28萬元。房屋交換且交換價格不相等的,應(yīng)由多支付貨幣的一方繳納契稅,計稅依據(jù)為所交換的房屋價格的差額,即5萬元。因此,王某應(yīng)就其獲獎承受該房屋權(quán)屬行為和房屋交換行為分別繳納契稅。
(1)王某獲獎承受房屋權(quán)屬應(yīng)繳納的契稅稅額=280000×4%=11200元
(2)王某房屋交換行為應(yīng)繳納的契稅稅額=50000×4%=2000元
(3)王某實(shí)際應(yīng)繳納的契稅稅額=11200+2000=13200元
【例題2·單選題】林某有面積為140平方米的住宅一套,價值96萬元。黃某有面積為120平方米的住宅一套,價值72萬元。兩人進(jìn)行房屋交換,差價部分黃某以現(xiàn)金補(bǔ)償林某。已知契稅適用稅率為3%,黃某應(yīng)繳納的契稅稅額為( )萬元。(2008年)
A.4.8 B.2.88
C.2.16 D.0.72
『正確答案』D
『答案解析』本題考核契稅應(yīng)納稅額的計算。土地使用權(quán)交換、房屋交換,為所交換土地使用權(quán)、房屋的“價格差額”;交換價格不相等的,由多交付貨幣的一方繳納契稅。黃某應(yīng)繳納的契稅=(96-72)×3%=0.72(萬元)。
【例題3·單選題】周某原有兩套住房,2009年8月,出售其中一套,成交價為70萬元;將另一套以市場價格60萬元與謝某的住房進(jìn)行了等價置換;又以100萬元價格購置了一套新住房,已知契稅的稅率為3%。周某計算應(yīng)繳納的契稅的下列方法中,正確的有( )。(2010年)
A.100×3%=3(萬元)
B.(100+60)×3%=4.8(萬元)
C.(100+70)×3%=5.1(萬元)
D.(100+70+60)×3%=6.9(萬元)
『正確答案』A
『答案解析』本題考核契稅的計算。契稅是由承受土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個人繳納的;對于交換土地使用權(quán)或房屋的,交換價格相等的,免征契稅。本題中周某只有購買新住房需要繳納契稅。
四、契稅的稅收優(yōu)惠
1.國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的,免征契稅;
2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的,免征契稅;
3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的,酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅;
4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋權(quán)屬的,是否減征或者免征契稅,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定;
5.納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán),用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的,免征契稅;
6.依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋屬的,經(jīng)外交部確認(rèn),可以免征契稅。
五、契稅征收管理
1.契稅納稅環(huán)節(jié):納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天,或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。
2.契稅納稅地點(diǎn):土地、房屋所在地。
3.契稅納稅期限:納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)。
【例題·單選題】符合契稅減免稅規(guī)定的納稅人,向土地、房屋所在地征收機(jī)關(guān)辦理減免稅手續(xù)的期限為簽訂轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)合同后的( )。
A.5日內(nèi) B.7日內(nèi)
C.10日內(nèi) D.30日內(nèi)
『正確答案』C
相關(guān)推薦: