四、土地增值稅的稅率及應納稅額的計算(P209)

　　(一)稅率：實行四級超率累進稅率

　　(二)土地增值稅應納稅額的計算

　　1.計算公式

　　土地增值稅應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

　　2.計算步驟

　　(1)計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入(貨幣收入、實物收入)

　　(2)計算扣除項目

　�、偃〉猛恋厥褂脵�(quán)支付的金額

　�、陂_發(fā)土地的成本、費用

　�、坌陆ǚ考芭涮自O施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格

　�、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　提示：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括：營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加。

　　(3)計算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項目

　　(4)計算增值額÷扣除項目的比率

　　(5)計算土地增值稅的應納稅額

　　【例題·不定項選擇題】2010年某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以拍賣方式取得土地進行住宅樓的開發(fā)，支付土地出讓金3000萬元;住宅開發(fā)成本2800萬元，其中含公共配套設施費用500萬元;房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為300萬元(能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明);當年住宅樓全部銷售完畢，取得銷售收入共計9000萬元;繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加495萬元;繳納印花稅4.5萬元。

　　已知：該企業(yè)所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5%。

　　要求：根據(jù)以上資料，回答下列問題：

　　(1)該企業(yè)計算土地增值稅時準予扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為(　)萬元。

　　A.290

　　B.580

　　C.582

　　D.590

　　[答疑編號1538050208]

　　『正確答案』D

　　『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)費用=300+(3000+2800)×5%=590(萬元)。

　　(2)該企業(yè)計算土地增值稅時準予扣除的項目金額為(　)萬元。

　　A.6885

　　B.6889.5

　　C.8045

　　D.8049.5

　　[答疑編號1538050209]

　　『正確答案』C

　　『答案解析』準予扣除的項目金額=3000+2800+300+(3000+2800)×5%+495+(3000+2800)×20%=8045(萬元)。

　　(3)該企業(yè)銷售住宅樓應繳納的土地增值稅稅額為(　)萬元。

　　A.285.15

　　B.286.5

　　C.633.15

　　D.634.5

　　[答疑編號1538050210]

　　『正確答案』B

　　『答案解析』轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=9000-8045=955(萬元)

　　增值額與扣除項目金額的比率=955÷8045=11.87% 適用稅率30%

　　應納土地增值稅稅額﹦955×30%=286.5(萬元)

　　(4)根據(jù)土地增值稅的相關(guān)稅收法律制度，下列表述正確的是(　)。

　　A.取得土地使用權(quán)所支付的金額可以據(jù)實扣除

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務費用

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時繳納的印花稅已列入管理費用中，故不允許單獨作為稅金扣除

　　D.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以加計10%扣除

　　[答疑編號1538050211]

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以加計20%扣除。

　　【例題·多選題】張某于2005年以每套80萬元的價格購入兩套高檔公寓作為投資。2006年將其中一套公寓以100萬元的價格轉(zhuǎn)讓給謝某，從中獲利20萬元，根據(jù)我國稅收法律制度的規(guī)定，張某出售公寓的行為應繳納的稅種有(　)。

　　A.個人所得稅

　　B.營業(yè)稅

　　C.契稅

　　D.土地增值稅

　　[答疑編號1538050212]

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』本題考核房屋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅種。按照相關(guān)規(guī)定，本題中涉及營業(yè)稅和土地增值稅。由于張某在05年購買的房屋，于06年轉(zhuǎn)讓，在5年以內(nèi)，因此也要按照規(guī)定繳納個人所得稅。

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