專題7：其他稅收法律制度之一 ——房產(chǎn)稅、契稅和車船稅
一、房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅價(jià)值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人或經(jīng)營(yíng)管理人征收的一種稅。
(一)房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象和征稅范圍
房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)，即有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風(fēng)避雨，可提供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。
房產(chǎn)稅征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。
【例題·多選題】以下應(yīng)繳納房產(chǎn)稅的項(xiàng)目有( )。
A.某建制鎮(zhèn)化工廠的廠房 B.某市百貨大樓
C.某縣食品廠的圍墻 D.某村農(nóng)民王某出租的小樓
【答案】AB
(二)房產(chǎn)稅的納稅人
房產(chǎn)稅的納稅人，是指在我國(guó)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人。具體包括產(chǎn)權(quán)所有人、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。
1.產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位繳納;產(chǎn)權(quán)屬于集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅;
2.產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納;
3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅;
4.產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅;
5.納稅單位和個(gè)人無租使用其他單位(含免稅單位)房產(chǎn)的，由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。
【例題·多選題】下列各項(xiàng)中,符合房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定的有( )。
A.將房屋產(chǎn)權(quán)出典的，出典人為納稅人
B.納稅單位無租使用免稅單位房產(chǎn)的，免交房產(chǎn)稅
C.房屋產(chǎn)權(quán)未確定的，房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人
D.產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人
【答案】CD
(三)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)、稅率和稅額計(jì)算
對(duì)比記憶計(jì)稅依據(jù)和稅率：
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計(jì)稅方法 |
計(jì)稅依據(jù) |
稅率 |
計(jì)稅公式 |
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從價(jià) |
按照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%損耗后的余值 扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定 |
年稅率1.2% |
應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×1.2% （這樣計(jì)算出的是年稅額） |
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從租 |
租金收入（包括實(shí)物收入和貨幣收入） |
12% |
應(yīng)納稅額=租金收入×12%或4% |
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個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民用房，出租后用于居住的租金收入 |
4% |
在確定房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)時(shí)，還需要注意以下兩個(gè)特殊規(guī)定：
1.對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)的規(guī)定
對(duì)以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;對(duì)只收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。
【例題·單選題】某企業(yè)有原值為2500萬元的房產(chǎn)，2009年12月31日將其中的30%用于對(duì)外投資聯(lián)營(yíng)，投資期限10年，每年固定利潤(rùn)分紅50萬元，不承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%，該企業(yè)2010年度應(yīng)納房產(chǎn)稅( )萬元。
A.24 B.22.8 C.30 D.16.8
【答案】B
【解析】未參與聯(lián)營(yíng)部分的房產(chǎn)原值=2500×(1-30%)=1750(萬元)，
則兩部分房產(chǎn)稅之和=1750×(1-20%)×1.2%+50×12%=22.8(萬元)。
2.關(guān)于附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定：
一是為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。
二是對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。
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