納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅處理

　　納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

　　【注意】

　　(1)不動產(chǎn)“取得”的途徑是多樣化的——“外來”與“自建”;

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不在本政策范圍內(nèi);

　　(3)銷售不動產(chǎn)稅率為9%;簡易計(jì)稅征收率為5%;預(yù)征率為5%。

　　1、一般納稅人計(jì)稅依據(jù)及稅率、征收率的運(yùn)用

　　(1)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅;也可以選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅.

　　(2)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)的，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，計(jì)稅規(guī)則歸納為：

　　“外來”的：不動產(chǎn)屬地差價預(yù)征率(5%)預(yù)繳、機(jī)構(gòu)地全價稅率(9%)計(jì)銷項(xiàng)。

　　“自建”的：不動產(chǎn)屬地全價預(yù)征率(5%)預(yù)繳、機(jī)構(gòu)地全價稅率( 9%)計(jì)銷項(xiàng)。

　　2、小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)的(除個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房)，適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，計(jì)稅規(guī)則歸納為：

　　來源計(jì)稅依據(jù)征收率納稅地點(diǎn)

　　直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額5%除其他個人之外的小規(guī)模納稅人，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅;其他個人向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅

　　自建以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額

　　3、個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房

　　(1)個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　(2)個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

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