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　　第五節(jié)　土地增值稅稅率、應稅收入與扣除項目

　　土地增值稅的稅率

　　土地增值稅采用四級超率累進稅率。

　　【建議】記憶土地增值稅的稅率表。

　　土地增值稅的應稅收入的確定

　　納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的應稅收入，包括轉讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關的經(jīng)濟利益。從形式上看包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　非貨幣收入要折合成貨幣金額計入收入總額。

　　土地增值稅的扣除項目的確定

　　(一)取得土地使用權所支付的金額(適用新建房轉讓和存量房地產(chǎn)轉讓)

　　包括地價款和取得土地使用權時按國家規(guī)定繳納的有關費用。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉讓)

　　包括土地征用及拆遷補償費(包含耕地占用稅)、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用(適用新建房轉讓)

　　1.納稅人能按轉讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+[(一)+(二)]×5%以內

　　上述利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。超期利息、超標利息及罰息不得扣除。

　　2.納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的(包含全部使用自有資金的無借款的情況)。

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=[(一)+(二)]×10%以內

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。

　　4.土地增值稅清算時,已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,應調整至財務費用中計算扣除。

　　(四)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金(適用新建房轉讓和存量房地產(chǎn)轉讓)

　　包括轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費附加和地方教育附加視同稅金扣除。

　　包括轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費附加和地方教育附加視同稅金扣除。

　　(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目(適用從事房地產(chǎn)開發(fā)的新建房轉讓)

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　【提示】

　　1.此項加計扣除僅對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有效，非房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人不享受此項政策;

　　2.取得土地使用權后未經(jīng)開發(fā)就轉讓的，不得加計扣除。

　　(六)舊房及建筑物的評估價格(適用存量房地產(chǎn)轉讓)

　　由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　例如，某企業(yè)轉讓一幢使用過多年的辦公樓，經(jīng)稅務機關認定的重置成本價為12000萬元，成新度折扣率為70%，則評估價格=12000×70%=8400(萬元)。

　　納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　　對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

　　對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)《稅收征管法》第35條的規(guī)定，實行核定征收。

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