全套筆記：2014注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》濃縮精華筆記匯總
土地增值稅的征稅范圍
(1)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán);
(2)地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。【解釋】土地增值稅的征稅范圍具有“國(guó)有”、“轉(zhuǎn)讓”、“取得收入”三個(gè)關(guān)鍵特征。
| 應(yīng)征土地增值稅的情況 |
不征土地增值稅的情況 |
免征土地增值稅的情況 |
| 出售國(guó)有土地使用權(quán) 取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售的 存量房地產(chǎn)買賣 抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓） 單位之間交換房地產(chǎn)（有實(shí)物形態(tài)收入） 投出方或接受方屬于房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)投資 投資聯(lián)營(yíng)后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的 合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的 |
房地產(chǎn)繼承（無(wú)收入） 房地產(chǎn)有條件的贈(zèng)與（無(wú)收入） 房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變） 房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變） 房地產(chǎn)的代建房行為（權(quán)屬未變） 房地產(chǎn)重新評(píng)估增值（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移） |
個(gè)人互換自有居住用房地產(chǎn) 合作建房建成后按比例分房自用 與房地產(chǎn)商無(wú)關(guān)的投資聯(lián)營(yíng)，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資企業(yè) 企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中 國(guó)家征用收回的房地產(chǎn) 個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住滿五年以上的房地產(chǎn) 建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售（符合條件） |
土地增值稅稅率(掌握，能力等級(jí)2)
土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。這是我國(guó)唯一一個(gè)采用超率累進(jìn)稅率的稅種。
| 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率B |
稅率 |
速算扣除系數(shù) |
| B≤50%的部分 |
30 |
0 |
| 50%＜B≤100% |
40 |
5 |
| 100%＜B≤200% |
50 |
15 |
| B＞200% |
60 |
35 |
土地增值稅應(yīng)稅收入的確定【關(guān)鍵點(diǎn)：扣除項(xiàng)目的確定(重點(diǎn))】
| 企業(yè)情況 |
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況 |
可扣除項(xiàng)目 | ||||||
| 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) |
轉(zhuǎn)讓新建房 |
1．取得土地使用權(quán)所支付的金額 2．房地產(chǎn)開發(fā)成本 3．房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
5．財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20% 取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除。 | ||||||
| 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) |
轉(zhuǎn)讓新建房 |
1．取得土地使用權(quán)所支付的金額 2．房地產(chǎn)開發(fā)成本 3．房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 4．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：①營(yíng)業(yè)稅；②印花稅（0.5‰）；③城建稅和教育費(fèi)附加 | ||||||
| 各類企業(yè) |
轉(zhuǎn)讓存量房 |
1．取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用（對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除此項(xiàng)金額） 2．房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格：評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率 3．轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：①營(yíng)業(yè)稅；②印花稅（0.5‰）；③城建稅和教育費(fèi)附加 | ||||||
| 各類企業(yè) |
單純轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地 |
1．取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用（同上） 2．轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 |
土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算(注意有無(wú)印花稅)
第一步，判斷可以扣除的項(xiàng)目
第二步，土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-規(guī)定扣除項(xiàng)目金額
第三步，計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目之間的比例，以確定使用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)
第四步，套用公式計(jì)算稅額。公式為：應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算(掌握，能力等級(jí)2)
| 要點(diǎn) | 主要規(guī)定 | |
| 清算條件 | 納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的三種情況 | （1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； （2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； （3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 |
| 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的四種情況 | （1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用； （2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 | |
| 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 | 將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分紅、償債、換取非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) | 收入按下列方法和順序確認(rèn)： （1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； （2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 |
| 將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下 | 不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 | |
| 土地增值稅的核定征收 | 稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅的五種行為 | （1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； （2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （3）雖設(shè)置賬簿，但難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； （4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； （5）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。 |
| 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) | 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積 | |
土地增值稅稅收優(yōu)惠(能力等級(jí)2)
1.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免稅。
普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在120平方米以下;實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省可允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。
2.因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。
3.個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件轉(zhuǎn)讓原自用住房的，依原房產(chǎn)使用時(shí)間長(zhǎng)短確定免稅或減半征稅。
土地增值稅納稅申報(bào)及納稅地點(diǎn)(熟悉，能力等級(jí)1)
合同簽訂后7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相關(guān)合同資料。按房地產(chǎn)所在地申報(bào)。
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