2011年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《稅法》預(yù)習(xí)講義(118)

　　【例題·計(jì)算題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開(kāi)發(fā)。2008年3月2日，該公司出售普通住宅一幢，總面積91 000平方米。該房屋支付土地出讓金2 000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本8 800萬(wàn)元，利息支出為1 000萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元為銀行罰息(不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)?。假設(shè)城建稅稅率為7%，印花稅稅率為0.05%、教育費(fèi)附加征收率為3%。當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定允許扣除的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。企業(yè)營(yíng)銷部門在制定售房方案時(shí)，擬定了兩個(gè)方案，

　　方案一：銷售價(jià)格為平均售價(jià)2 000元/平方米;

　　方案二：銷售價(jià)格為平均售價(jià)1 978元/平方米。

　　要求：根據(jù)上述資料，按下列序號(hào)計(jì)算回答問(wèn)題，每問(wèn)需計(jì)算出合計(jì)數(shù)：

　　(1)分別計(jì)算各方案該公司應(yīng)納土地增值稅;

　　(2)比較分析哪個(gè)方案對(duì)房地產(chǎn)公司更為有利，并計(jì)算兩個(gè)方案實(shí)現(xiàn)的所得稅前利潤(rùn)差額。

　　『正確答案』

　　(1)各方案該公司應(yīng)納土地增值稅

　　方案一：

　　計(jì)算扣除項(xiàng)目：

　　①取得土地使用權(quán)所支付的金額：2 000萬(wàn)元

　�、诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：8 800萬(wàn)元

　�、鄯康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(2 000+8 800)×10%=1 080(萬(wàn)元)

　　④稅金：

　　銷售收入=91 000×2 000÷10 000=18 200(萬(wàn)元)

　　營(yíng)業(yè)稅=18 200×5%=910(萬(wàn)元)

　　城建稅及教育費(fèi)附加=910×(7%+3%)=91(萬(wàn)元)

　　印花稅=18 200×0.05%=9.1(萬(wàn)元)

　　土地增值稅中可以扣除的稅金=910+91=1 001(萬(wàn)元)

　�、菁佑�(jì)扣除=(2 000+8 800)×20%=2 160(萬(wàn)元)

　　扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2 000+8 800+1 080+1 001+2 160=15 041(萬(wàn)元)

　　增值額=18 200-15 041=3 159(萬(wàn)元)

　　增值率=3 159÷15 041=21%<50%，適用稅率30%。

　　土地增值稅稅額=3 159×30%=947.7(萬(wàn)元)

　　方案二：

　　計(jì)算扣除項(xiàng)目：

　�、偃〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額：2 000萬(wàn)元

　�、诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：8 800萬(wàn)元

　�、鄯康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(2 000+8 800)×10%=1 080(萬(wàn)元)

　　④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：

　　銷售收入=91 000×1 978÷10 000=17 999.8(萬(wàn)元)

　　營(yíng)業(yè)稅=17 999.8×5%=899.99(萬(wàn)元)

　　城建稅及教育費(fèi)附加=899.99×(7%+3%)=90(萬(wàn)元)

　　印花稅=17 999.8×0.05%=9(萬(wàn)元)

　　土地增值稅中可以扣除的稅金=899.99+90=989.99(萬(wàn)元)

　�、菁佑�(jì)扣除=(2 000+8 800)×20%=2 160(萬(wàn)元)

　　扣除項(xiàng)目金額合計(jì)

　　=2 000+8 800+1 080+989.99+2 160=15 029.99(萬(wàn)元)

　　增值額=17 999.8-15 029.99=2 969.81(萬(wàn)元)

　　增值率=2 969.81÷15 029.99=19.76%

　　根據(jù)土地增值稅稅收優(yōu)惠規(guī)定：建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅，所以，第二種方案不交土地增值稅。

　　(2)比較分析對(duì)房地產(chǎn)公司更為有利的方案，并計(jì)算兩個(gè)方案實(shí)現(xiàn)的所得稅前利潤(rùn)差額。

　�、俜桨敢凰�得稅前利潤(rùn)=18 200-(2 000+8 800+1 000+1 001+9.1+947.7)=4 442.2(萬(wàn)元)

　　方案二所得稅前利潤(rùn)=17 999.8-(2 000+8 800+1 000+989.99+9)=5 200.81(萬(wàn)元)

　　方案二雖然降低了售價(jià)，但是由于不需要繳納土地增值稅，使得稅前利潤(rùn)較方案一高，所以，對(duì)房地產(chǎn)公司更為有利的是方案二。

　�、趦煞N方案在所得稅前利潤(rùn)差額=5 200.81-4 442.2=758.61(萬(wàn)元)

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