2011年注冊會計師考試《稅法》預(yù)習(xí)講義(118)

　　【例題·計算題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)。2008年3月2日，該公司出售普通住宅一幢，總面積91 000平方米。該房屋支付土地出讓金2 000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本8 800萬元，利息支出為1 000萬元，其中40萬元為銀行罰息(不能按收入項目準確分攤)。假設(shè)城建稅稅率為7%，印花稅稅率為0.05%、教育費附加征收率為3%。當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%。企業(yè)營銷部門在制定售房方案時，擬定了兩個方案，

　　方案一：銷售價格為平均售價2 000元/平方米;

　　方案二：銷售價格為平均售價1 978元/平方米。

　　要求：根據(jù)上述資料，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)：

　　(1)分別計算各方案該公司應(yīng)納土地增值稅;

　　(2)比較分析哪個方案對房地產(chǎn)公司更為有利，并計算兩個方案實現(xiàn)的所得稅前利潤差額。

　　『正確答案』

　　(1)各方案該公司應(yīng)納土地增值稅

　　方案一：

　　計算扣除項目：

　　①取得土地使用權(quán)所支付的金額：2 000萬元

　�、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本：8 800萬元

　　③房地產(chǎn)開發(fā)費用=(2 000+8 800)×10%=1 080(萬元)

　�、芏惤穑�

　　銷售收入=91 000×2 000÷10 000=18 200(萬元)

　　營業(yè)稅=18 200×5%=910(萬元)

　　城建稅及教育費附加=910×(7%+3%)=91(萬元)

　　印花稅=18 200×0.05%=9.1(萬元)

　　土地增值稅中可以扣除的稅金=910+91=1 001(萬元)

　�、菁佑嬁鄢�=(2 000+8 800)×20%=2 160(萬元)

　　扣除項目金額合計=2 000+8 800+1 080+1 001+2 160=15 041(萬元)

　　增值額=18 200-15 041=3 159(萬元)

　　增值率=3 159÷15 041=21%<50%，適用稅率30%。

　　土地增值稅稅額=3 159×30%=947.7(萬元)

　　方案二：

　　計算扣除項目：

　�、偃〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額：2 000萬元

　�、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本：8 800萬元

　�、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費用=(2 000+8 800)×10%=1 080(萬元)

　　④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：

　　銷售收入=91 000×1 978÷10 000=17 999.8(萬元)

　　營業(yè)稅=17 999.8×5%=899.99(萬元)

　　城建稅及教育費附加=899.99×(7%+3%)=90(萬元)

　　印花稅=17 999.8×0.05%=9(萬元)

　　土地增值稅中可以扣除的稅金=899.99+90=989.99(萬元)

　�、菁佑嬁鄢�=(2 000+8 800)×20%=2 160(萬元)

　　扣除項目金額合計

　　=2 000+8 800+1 080+989.99+2 160=15 029.99(萬元)

　　增值額=17 999.8-15 029.99=2 969.81(萬元)

　　增值率=2 969.81÷15 029.99=19.76%

　　根據(jù)土地增值稅稅收優(yōu)惠規(guī)定：建造普通標(biāo)準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，所以，第二種方案不交土地增值稅。

　　(2)比較分析對房地產(chǎn)公司更為有利的方案，并計算兩個方案實現(xiàn)的所得稅前利潤差額。

　�、俜桨敢凰枚惽袄麧�=18 200-(2 000+8 800+1 000+1 001+9.1+947.7)=4 442.2(萬元)

　　方案二所得稅前利潤=17 999.8-(2 000+8 800+1 000+989.99+9)=5 200.81(萬元)

　　方案二雖然降低了售價，但是由于不需要繳納土地增值稅，使得稅前利潤較方案一高，所以，對房地產(chǎn)公司更為有利的是方案二。

　�、趦煞N方案在所得稅前利潤差額=5 200.81-4 442.2=758.61(萬元)

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