三、征稅范圍
房產(chǎn)稅的征稅范圍為:城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。
房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村
四、計稅依據(jù)與稅率
(一)計稅依據(jù)
1.從價計征——計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%~30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
【解析1】對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中,均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算。
【解析2】納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴建的,要相應(yīng)增加房屋的原值。
需要注意的特殊問題:
第一:以房產(chǎn)聯(lián)營投資的,房產(chǎn)稅計稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對待:
(1)以房產(chǎn)聯(lián)營投資,共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的,以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;
(2)以房產(chǎn)聯(lián)營投資,收取固定收入,不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險,只收取固定收入的,實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金,因此應(yīng)由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅。
【例題·單選題】某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬元,2009年7月l日用于投資聯(lián)營(收取固定收入,不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險),投資期為5年。已知該企業(yè)當(dāng)年取得固定收入50萬元,當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%。該企業(yè)2009年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅( )。
A.6.0萬元
B.9.6萬元
C.10.8萬元
D.15.6萬元
[答疑編號346090101]
『正確答案』C
『答案解析』以房產(chǎn)聯(lián)營投資,不擔(dān)風(fēng)險,只收取固定收入,應(yīng)由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅;應(yīng)納房產(chǎn)稅= 1000×(1-20%)×1.2%÷2+50×12% = 10.8(萬元)
第二,融資租賃房屋的,以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。
納稅義務(wù)發(fā)生時間為:融資租賃的房產(chǎn),由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的,由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
第三,房屋附屬設(shè)備 和配套設(shè)施的計稅規(guī)定
(1)凡以房屋為載體,不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等,無論在會計核算中是否單獨記賬與核算,都應(yīng)計入房產(chǎn)原值,計征房產(chǎn)稅。
(2)對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的,在將其價值計入房產(chǎn)原值時,可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值;對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件,更新后不再計入房產(chǎn)原值。
第四,居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有經(jīng)營性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅。
由實際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的,依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征,沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的,由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的,依照租金收入計征。
2.從租計征——計稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入。
如果是以勞務(wù)或者其他形式為報酬抵付房租收入的,應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平,確定一個標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計征。
(二)稅率——記憶
1.從價計征:稅率為1.2%;
2.從租計征:稅率為12%,對個人按市場價格出租的居民住房,暫按4%稅率征收房產(chǎn)稅。
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