2011年注冊會計師考試《稅法》預習講義(63)

　　一、應稅收入

　　二、確定增值額的扣除項目

　　(一)對于新建房地產(chǎn)轉讓，可扣除：

　　1.取得土地使用權所支付的金額，包括：

　　(1)納稅人為取得土地使用權所支付的地價款;

　　(2)納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費用——期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用。

　　(1)納稅人能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內

　　這里的利息注意兩點：

　�、俨荒艹�過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。

　�、诓话�括加息、罰息。

　　(2)納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內

　　4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：內資扣“兩稅一費”(營業(yè)稅、城建稅、教育費附加)，外資扣“一稅”(營業(yè)稅)

　　非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：內資扣“三稅一費” (營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加)，外資扣“兩稅”(營業(yè)稅、印花稅)。