2008年注會考試《會計(jì)》精講班講義--第24講

投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

第八章  投資性房地產(chǎn)

 本章考情分析��

1.本章在考試中處于較重要的地位，投資性房地產(chǎn)作為新概念，其會計(jì)處理許多都是全新的知識點(diǎn)。對比2007年教材，在內(nèi)容上略有變化：在企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，在極少數(shù)情況下，某些投資性房地產(chǎn)可以按照成本模式計(jì)量。

2．本章重點(diǎn)：（1）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量；（2）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量。

3．復(fù)習(xí)方法：已出租的建筑物和土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn)，應(yīng)與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)結(jié)合復(fù)習(xí)；投資性房地產(chǎn)由成本模式改為公允價(jià)值模式，屬于會計(jì)政策變更，應(yīng)與會計(jì)政策變更結(jié)合復(fù)習(xí)。

 本章考點(diǎn)精講

一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)
1．投資性房地產(chǎn)的概念

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括：①已出租的土地使用權(quán)；②持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；③已出租的建筑物。
2．投資性房地產(chǎn)確認(rèn)中應(yīng)注意：
（1）已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物。其中，用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。
（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。但是，按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

根據(jù)1999年4月26日國土資源部發(fā)布的《閑置土地處理辦法》的規(guī)定,土地使用者依法取得土地使用權(quán)后,未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意,超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地屬于閑置土地。具有下列情形之一的,也可以認(rèn)定為閑置土地:(1)國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期,自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；(2)已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；(3)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形�！堕e置土地處理辦法》還規(guī)定,經(jīng)法定程序批準(zhǔn),對閑置土地可以選擇延長開發(fā)建設(shè)時(shí)間(不超過1年)、改變土地用途、辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)等方案�！　�
（3）某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
（4）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
（5）下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：①自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。②作為存貨的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)完成的商品房，屬于存貨，不屬于投資性房地產(chǎn)。

【例1】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（    ）。

A. 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店          B. 企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租出的寫字樓

C. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房    D. 企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

【答案】BD