2011注冊會(huì)計(jì)師考試《經(jīng)濟(jì)法》基礎(chǔ)講義(46)

　　三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　(一)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　1.建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分所有權(quán)、共有部分的權(quán)利以及因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)三要素構(gòu)成。

　　2.專有所有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)作為一個(gè)整體不可分離。在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時(shí)，三者作為一個(gè)整體一并發(fā)生轉(zhuǎn)移。權(quán)利人不得保留專有部分所有權(quán)而抵押其共有部分，也不得保留成員權(quán)而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)與共有權(quán)。

　　3.建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　(二)建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體

　　1.專有部分的所有權(quán)

　　專有部分是指通過物理方法分割，兼具構(gòu)造上和使用上獨(dú)立性的特定空間。專有部分要求具有以下要求：

　　(1)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;(2)具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;(3)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)認(rèn)定為專有部分的組成部分。

　　2.共有部分的共有權(quán)

　　業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分，如：建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然�本機(jī)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分享有共有的權(quán)利。不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等也屬于業(yè)主共有。

　　根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，共有部分包括：(1)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外;(2)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。(3)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地(使用權(quán))，屬于業(yè)主共有，但屬于城填公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。(4)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。(5)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。同時(shí)為了解決車位緊張問題，法律還特別對(duì)開發(fā)商出售車位的權(quán)利進(jìn)行了限制，即要求在建筑區(qū)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。

　　提示：(1)業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又承擔(dān)義務(wù)。而且此項(xiàng)義務(wù)不得放棄。在轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)時(shí)，共有部分的共有權(quán)及共同管理權(quán)必須隨之轉(zhuǎn)移。

　　(2)業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán);違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益除外。

　　3.成員權(quán)

　　(1)一般決議：應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　①制定和修改業(yè)主會(huì)議議事規(guī)則;

　�、谥贫ê托薷慕ㄖ�物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;

　�、圻x舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

　�、苓x聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人。

　　(2)特別決議：應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

　　①籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　�、诟慕ā⒅亟ńㄖ�物及其附屬設(shè)施。

　　提示：(1)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算;但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未實(shí)際交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。

　　(2)專有部分面積根據(jù)不同情況處理：一是按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算�！敖ㄖ�物總面積”則按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

　　【例題1】 “依山傍水”小區(qū)建成后，業(yè)主們決定通過業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)。根據(jù)物權(quán)法律制度的有關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)表決通過標(biāo)準(zhǔn)的表述中，正確的是(　)。(2009年新制度)

　　A.經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意

　　B.經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意

　　C.經(jīng)專有部分占建筑物總面積超過1/2的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)超過1/2的業(yè)主同意

　　D.經(jīng)專有部分占建筑物總面積超過1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)超過1/2的業(yè)主同意

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考核建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(3)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定上述第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　【例題2】根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定，下列選項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意才能通過的事項(xiàng)有(　)。

　　A.選舉業(yè)主委員會(huì)

　　B.制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

　　C.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施

　　D.籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金

　　『正確答案』CD

　　【例題3】甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓(共四層)的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列表述中，正確的是(　)。

　　A.甲、乙、丙、丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收入

　　B.一層住戶甲對(duì)三、四層間樓板不享有民事權(quán)利

　　C.若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購買權(quán)

　　D.如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不享有優(yōu)先購買權(quán)選項(xiàng)，故C錯(cuò)誤。

　　2011注冊會(huì)計(jì)師考試時(shí)間：9月17日至18日

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