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不能抵押的財(cái)產(chǎn)
(1)土地所有權(quán);
(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán),但法律規(guī)定可以抵押的除外。這里的例外有兩處:一是以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押。二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。
(3)學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等以共益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施;
提示:當(dāng)事人以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的,人民法院可以認(rèn)定抵押有效。
(4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn);
(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)。
提示:已經(jīng)設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)被查封、扣壓的,不影響抵押權(quán)的效力。
4、抵押登記
(1)登記是抵押權(quán)的生效條件(.必須登記的)
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定有:一、建筑物和其他土地附著物;二、建設(shè)用地使用權(quán);三、以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán);四、正在建造的建筑物。
只有上述四種財(cái)產(chǎn)必須辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效。
(2)登記為對(duì)抗第三人的效力(可以不登記)
當(dāng)事人以《物權(quán)法》規(guī)定的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品,正在建造的船舶、航空器,交通運(yùn)輸工具設(shè)定抵押,或者以《物權(quán)法》規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押,抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記,不得對(duì)抗善意第三人。因此,對(duì)這些財(cái)產(chǎn)是否進(jìn)行抵押登記,完全由當(dāng)事人決定。抵押合同自簽訂之日起成立并生效,只是未登記的,不能對(duì)抗善意第三人。
(三)抵押權(quán)的效力
1、抵押物的占有權(quán)。一般情況下,抵押權(quán)的效力不及于抵押物的孳息。但是,債務(wù)人不履行到期債務(wù)致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的,自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息。但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。
舉例:甲、乙企業(yè)簽訂10萬元的買賣合同,甲企業(yè)以自己空置廠房設(shè)定抵押。債務(wù)人甲企業(yè)到期不能支付貨款,該廠房于2008年1月1日被人民法院依法扣押。自扣押之日起,債權(quán)人乙企業(yè)有權(quán)收取該廠房出租得的租金。(法定孳息)。
2、抵押人對(duì)抵押物的處分權(quán)
(1)抵押物的轉(zhuǎn)讓
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,抵押期間,抵押人經(jīng)抵押權(quán)人“同意”轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
提示:抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓要生效是以抵押權(quán)人的同意為條件的。
(2)如果抵押物未經(jīng)登記的,則抵押權(quán)不能對(duì)抗善意第三人。因此給抵押權(quán)人造成損失的,由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。
(3)抵押物依法被繼承或者贈(zèng)與的,抵押權(quán)不受影響。
3、抵押人對(duì)抵押物的收益權(quán)
(1)先抵押后出租的,抵押權(quán)優(yōu)先
抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已經(jīng)抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí),如果抵押人“未告知”承租人財(cái)產(chǎn)已經(jīng)抵押的,“抵押人”對(duì)承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人“已經(jīng)書面告知”承租人該財(cái)產(chǎn)已經(jīng)抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失,由“承租人自己”承擔(dān)。
(2)先出租后抵押的,租賃合同優(yōu)先
抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。
【案例】甲、乙簽訂房屋租賃合同,甲將自己的房屋出租給乙,租賃期間為2008年1月1日-2008年12月31日。4月1日,甲以該房屋作抵押向丙借款100萬元,借款期限為6個(gè)月,抵押時(shí)甲書面告知了承租人乙。10月1日,由于甲到期不能清償債務(wù),經(jīng)拍賣,房屋轉(zhuǎn)移給丁。根據(jù)規(guī)定,對(duì)于先出租后抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同在有效期限內(nèi)(2008年12月31日前)對(duì)抵押權(quán)的受讓人丁繼續(xù)有效。
4、抵押權(quán)人的權(quán)利
(1)保全抵押物
如果抵押物受到抵押人或第三人的侵害,抵押權(quán)人有權(quán)要求停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失。
(2)放棄抵押權(quán)
主債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押,抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)的,其他擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任,但其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。
【案例】a企業(yè)向b銀行貸款100萬元,a企業(yè)以機(jī)器設(shè)備設(shè)定抵押,同時(shí)c企業(yè)以廠房設(shè)定抵押。如果債權(quán)人b銀行放棄“主債務(wù)人”a企業(yè)提供的抵押,則c企業(yè)在其放棄權(quán)利的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任。
(3)抵押權(quán)的變更
抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容,但抵押權(quán)的變更,未經(jīng)其他抵押權(quán)人“書面同意”,不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。
(4)優(yōu)先受償權(quán)
在債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先于普通債權(quán)人受償。抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣該抵押物的價(jià)款不足清償債權(quán)的,不足清償?shù)牟糠钟蓚鶆?wù)人按普通債權(quán)清償。
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