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第三節(jié) 用益物權(quán)
一、用益物權(quán)概述
《物權(quán)法》第117條規(guī)定,用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,用益物權(quán)包括土地承包(1)土地承包經(jīng)營權(quán);(2)建設用地使用權(quán);(3)宅基地使用權(quán);(4)地役權(quán);(5)準物權(quán)。具體包括海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利。
與財產(chǎn)所有權(quán)、擔保物權(quán)相比較,用益物權(quán)具有如下特征:(1)用益物權(quán)以對標的物的使用、收益為主要內(nèi)容,即注重物的使用價值,并以對物的占有為前提。擔保物權(quán)對標的物的占有的目的在于權(quán)利的公示,而非在于標的物的使用。(2)用益物權(quán)在性質(zhì)上主要體現(xiàn)為不動產(chǎn)物權(quán),而擔保物權(quán)的標的既可以是動產(chǎn),也可以是不動產(chǎn),甚至可以是權(quán)利(權(quán)利質(zhì)押)。(3)用益物權(quán)是他物權(quán)、有期限物權(quán),這一點區(qū)別于所有權(quán)。
二、土地承包經(jīng)營權(quán)
土地承包經(jīng)營權(quán),是指由公民或集體組織,對國家所有或集體所有的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等,依照承包合同的規(guī)定而享有的占有、使用和收益的權(quán)利。
土地承包經(jīng)營權(quán)通過訂立承包合同方式確立,根據(jù)《物權(quán)法》第127條規(guī)定,土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設立。
承包經(jīng)營期限:根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,耕地的承包期為30年。草地的承包期為30年到50年。林地的承包期為30年至70年;特殊林木的林地承包期,經(jīng)國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。如果采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的情況下,如果沒有辦理登記手續(xù)的,不得對抗善意第三人。在承包期內(nèi),承包地被征收的,土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定獲得相應補償。
三、建設用地使用權(quán)
(一)概述
建設用地使用權(quán),是指民事主體依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。建設用地使用權(quán)是從國家土地所有權(quán)中分離出來的一項民事權(quán)利。建設用地使用權(quán)獨立于土地所有權(quán)而存在。
(二)建設用地使用權(quán)的取得
建設用地使用權(quán)的取得方式有出讓、劃撥等方式。其中劃撥是無償取得使用權(quán)的方式,因此法律嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權(quán)。
《物權(quán)法》規(guī)定,凡是工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地,都應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
建設用地使用取得還必須向登記機關(guān)辦理登記,登記是建設用地使用權(quán)設立的條件。
(三)建設用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)
權(quán)利人取得建設用地的使用權(quán)后,除法律另有規(guī)定的以外,有權(quán)將建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押。因此實際上建設用地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)采取“房隨地走、地隨房走、房地一體”的流轉(zhuǎn)規(guī)則。
根據(jù)《物權(quán)法》第149條的規(guī)定,如果建設用地使用權(quán)用于住宅建設的,當住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的,可以自動續(xù)期。
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