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2007年北注協(xié)快班講義——第08章       投資性房地產(chǎn)

作者：鄭慶華            更新時(shí)間：2007-4-26

本章內(nèi)容框架和復(fù)習(xí)提示��
一、內(nèi)容結(jié)構(gòu)框架��
1.本章主要內(nèi)容有： 

2．本章新變化
   本章是新增加的一章。
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二、復(fù)習(xí)提示��
1.本章在考試中處于較重要的地位，作為新增加的一章，許多都是全新的知識(shí)點(diǎn)。
2．本章重點(diǎn)：（1）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量；（2）投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。
3．復(fù)習(xí)方法：已出租的建筑物和土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn)，應(yīng)與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)結(jié)合復(fù)習(xí)；投資性房地產(chǎn)由成本模式改為公允價(jià)值模式，屬于會(huì)計(jì)政策變更，應(yīng)與會(huì)計(jì)政策變更結(jié)合復(fù)習(xí)。 ��
重點(diǎn)與難點(diǎn)講解      
一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)
1．投資性房地產(chǎn)的概念
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。
投資性房地產(chǎn)主要包括：①已出租的土地使用權(quán)；②持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；③已出租的建筑物。
2．投資性房地產(chǎn)確認(rèn)中應(yīng)注意的問題
（1）已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物。其中，用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。
（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。根據(jù)《閑置土地處置辦法》（中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第5 號(hào)）的規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，可以認(rèn)定為閑置土地：
①國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1 年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；②已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1 年的；③法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。
（3）某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
（4）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
（5）下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：①自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店，其經(jīng)營(yíng)目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為存貨的房地產(chǎn)。
二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量
投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。不同來源的房地產(chǎn)其成本構(gòu)成不同：
1．外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)
對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對(duì)外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
【例1】甲公司于2007年1月1日支付1000萬元價(jià)款和10萬元相關(guān)稅費(fèi)購(gòu)入了800平方米商業(yè)用房，當(dāng)日出租給乙公司。甲公司購(gòu)入投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理是：已出租
借：投資性房地產(chǎn)  1010
    貸：銀行存款      1010
2．自行建造的投資性房地產(chǎn)
企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開始對(duì)外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。
【例2】甲公司采用出包方式建造商用樓，用于出租，總投資4000萬元。2007年2月1日支付工程款1000萬元，則甲公司賬務(wù)處理如下：
借：在建工程——商用樓  1000
    貸：銀行存款           1000
2007年其余付款略；2007年12月23日，工程達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，開始辦理經(jīng)營(yíng)租賃手續(xù)，在建工程余額為4000萬元，則：
借：投資性房地產(chǎn)   4000
    貸：在建工程       4000
3．自用轉(zhuǎn)來。企業(yè)購(gòu)入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購(gòu)的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，按照賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)。
【例3】甲公司于2007年1月1日支付2000萬元土地出讓金取得一塊土地使用權(quán)，使用年限50年，準(zhǔn)備籌建辦公樓。甲公司購(gòu)入土地使用權(quán)的賬務(wù)處理是：
借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)  2000
    貸：銀行存款              2000
2007年末攤銷土地使用權(quán)
借：管理費(fèi)用  40
    貸：累計(jì)攤銷（2000÷50） 40
無形資產(chǎn)賬面余額2000－累計(jì)攤銷40＝1960（萬元）
2008年1月1日，該土地使用權(quán)出租，甲公司將無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計(jì)量：
借：投資性房地產(chǎn) 2000
    累計(jì)攤銷       40
    貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)  2000
        投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷      40   
 三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
   企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式（注：這種強(qiáng)制規(guī)定，是為了防止企業(yè)調(diào)節(jié)利潤(rùn)）。
1．采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
【例4】甲公司于2007年1月1日支付2000萬元土地出讓金取得一塊土地使用權(quán)，使用年限50年，準(zhǔn)備籌建辦公樓。甲公司購(gòu)入土地使用權(quán)的賬務(wù)處理是：
借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)  2000
    貸：銀行存款              2000
2007年末攤銷土地使用權(quán)
借：管理費(fèi)用  40
    貸：累計(jì)攤銷（2000÷50） 40
2008年1月1日，該土地使用權(quán)出租，甲公司將無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計(jì)量：
借：投資性房地產(chǎn) 2000
    累計(jì)攤銷       40
    貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)  2000
        投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷      40   
假設(shè)2008年土地用于出租后，在年末每年攤銷土地使用權(quán)金額為40萬元，同時(shí)每年租金70萬元，在年末一次性收取，甲公司在年末賬務(wù)處理時(shí)：
借：銀行存款   70
    貸：其他業(yè)務(wù)收入  70
借：其他業(yè)務(wù)成本  40  
    貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷     40
2．采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
（1）采用公允價(jià)值模式的前提條件
企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：
①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。
所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對(duì)于大中城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。
②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。
同類或類似的房地產(chǎn)，對(duì)建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對(duì)土地使用權(quán)而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。
（2）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理
企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。
【例5】2007年1月1日，乙公司支付3000萬元取得一棟辦公用房用于出租(屬于投資性房地產(chǎn))，每年租金200萬元，在每年年初一次性收取。2007年12月31日，該辦公用房的公允價(jià)值為3100萬元，該投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式核算。則乙公司賬務(wù)處理如下：
2007年初：
借：投資性房地產(chǎn)  3000
    貸：銀行存款     3000
借：銀行存款   200
    貸：預(yù)收賬款    200
2007年末：
借：預(yù)收賬款  200
    貸：其他業(yè)務(wù)收入  200
借：投資性房地產(chǎn)   100（3100－3000）
    貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益   100
以后年度依此類推。
提醒：采用公允價(jià)值模式計(jì)量下不計(jì)提折舊和不攤銷，而且公允價(jià)值的變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益，因此，一般情況下，采用公允價(jià)值模式計(jì)算的凈利潤(rùn)比采用成本模式計(jì)量計(jì)算的凈利潤(rùn)大多了。準(zhǔn)則制定者的態(tài)度是，盡量限制公允價(jià)值模式的采用。
3．投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更
（1）企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤(rùn)）�？蓞⒁姟皶�(huì)計(jì)政策”準(zhǔn)則。
（2）已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
4．房地產(chǎn)用途的轉(zhuǎn)換（由自用轉(zhuǎn)出租；由出租轉(zhuǎn)自用）
    （1）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：
①投資性房地產(chǎn)開始自用。即投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。
②作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。
③自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用，改為出租。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)或土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。
④自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的土地使用權(quán)改用于資本增值，土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期。
（2）房地產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理
①在投資性房地產(chǎn)采用成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值，即一般房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)互換時(shí)，采用直接結(jié)轉(zhuǎn)。成本——成本
【例6】丙公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，于2007年7月1日將自用的辦公樓用于出租，轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。該辦公樓的賬面原值為1500萬元，已提折舊400萬元，凈值1100萬元。則轉(zhuǎn)換時(shí)：
借：投資性房地產(chǎn)   1500
    累計(jì)折舊        400
    貸：固定資產(chǎn)         1500
        投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊  400
②采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。（注：可理解為公允價(jià)值——公允價(jià)值）
【例7】丁公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，于2007年12月31日將出租辦公樓收回自用，收回日該辦公樓的賬面價(jià)值為2500萬元，公允價(jià)值為2550萬元，則丁公司收回時(shí)的賬務(wù)處理是：
借：固定資產(chǎn)  2550（公允價(jià)值）
    貸：投資性房地產(chǎn)   2500
        公允價(jià)值變動(dòng)損益   50
③自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。（注：可理解為成本——公允價(jià)值）
轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計(jì)入所有者權(quán)益。處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)收入）。
 【例8】丁公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，于2007年12月31日將自用的辦公樓用于出租，出租日該辦公樓的賬面原值為5000萬元，已提折舊2000萬元，凈值3000萬元，公允價(jià)值3600萬元。則丁公司在出租日的賬務(wù)處理是：
借：投資性房地產(chǎn)  3600（公允價(jià)值）
    累計(jì)折舊      2000
    貸：固定資產(chǎn)     5000
        資本公積——其他資本公積 600
四、投資性房地產(chǎn)的處置
當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益（將實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本）。
【例9】丙公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，于2009年12月31日將出租的辦公樓出售。該辦公樓的賬面原值為1500萬元，已提折舊800萬元。出售收入1200萬元收存銀行，按5％交納營(yíng)業(yè)稅，則出售時(shí)的賬務(wù)處理是：

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