五。土地增值稅(注：不是增值稅)

　　(一)概述

　　1.定義：是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物等產(chǎn)權(quán)的單位和個人征收的一種稅。

　　2.土地增值稅的起源

　　(1)實質(zhì)：是對土地收益或地租的征稅。

　　(2)基本思想：土地增值額是一種不勞而獲的所得，不能由一人所有。

　　(3)目的：是為了鼓勵土地的改良，促進社會利益的增長。

　　3.開征土地增值稅的意義：

　　(1)是為了解決我國目前房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的問題。

　�、偻恋毓┙o計劃性不強，成片批租量過大，價格過低。

　�、诜康禺a(chǎn)開發(fā)公司增加過多，價格上漲過猛，投資規(guī)模偏大。

　�、勖つ吭O(shè)立開發(fā)區(qū)，占用耕地過多，開發(fā)利用率低。

　�、芊康禺a(chǎn)市場機制不完善，行為不規(guī)范，“炒”風(fēng)過盛。

　　(2)開征土地增值稅的具體作用☆

　�、儆欣�于限制房地產(chǎn)的投機炒賣活動，防止國有土地收益的流失。

　　②有利于增加國家財政收入。

　�、鄯�合稅制改革的總體設(shè)想，是建立分稅制財政機制的需要。

　　(二)土地增值稅的征收制度

　　1.納稅人：有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物等產(chǎn)權(quán)的單位和個人。

　　2.計稅依據(jù)：是納稅人轉(zhuǎn)讓土地所取得的增值額。

　　其中： (1)土地增值額=出售房地產(chǎn)的總收入-扣除項目金額

　　(2)增值額的具體扣除項目P264

　�、偃〉猛恋厥褂盟�支付的金額

　�、陂_發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本

　　③開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用

　　④舊房及建筑物的評估價格

　�、荻惤�

　　3.稅率及稅額計算

　　(1)稅率：四級超率累進稅率P266

　　(2)計算：

　　①定義法(分級計算法)：即先求增值額，再求增值率P267

　　增值額=收入-扣除項目金額

　　增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

　　應(yīng)納稅額=∑(扣除項目金額×第n級增值百分比%×第n級稅率%) ∑為求合符號

　�、谒偎惴�(采用速算扣除率)

　　應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除率

　　4.免稅

　　(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除項目金額20%的免稅。

　　(2)因國家建設(shè)需要現(xiàn)被政府征用的土地。

　　5.征收管理：納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓土地合同簽訂日起7日內(nèi)到土地所在地稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。

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