21、 個(gè)人住房組合貸款是指由 ( )形成的特定貸款組合。

　　A 、 等額本息貸款和等額本金貸款

　　B 、 一手房貸款和二手房貸款

　　C 、 同定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款

　　D 、 住房公積金貸款和商業(yè)性貸款

　　答案： D

　　解析： 個(gè)人住房組合貸款南住房公積金貸款和商業(yè)性貸款兩部分組成。

　　22、 下列關(guān)于商品房促銷方式中人員促銷的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是 (　　　)。

　　A 、 人員促銷不利于銷售方式的調(diào)整，缺乏靈活性

　　B 、 人員促銷是一種面對(duì)面的直接促銷方式

　　C 、 人員促銷容易與客戶建立親密的長(zhǎng)期合作關(guān)系

　　D 、 人員促銷可以及時(shí)了解客戶對(duì)商品房的反饋信息

　　答案： A

　　解析： 人員促銷具有不同于其他促銷方式的特點(diǎn)，具體表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：①及時(shí)性，人員促銷可以借助與客戶進(jìn)行磋商、溝通的機(jī)會(huì)，及時(shí)了解客戶對(duì)本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房的反饋信息，從而有助于及時(shí)改進(jìn)商品房及企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理;②靈活性，人員促銷可以針對(duì)不同客戶的需要、行為和動(dòng)機(jī)等靈活地調(diào)整銷售方式;③選擇性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇市場(chǎng)范圍較大和購(gòu)買力集中的消費(fèi)群體進(jìn)行集中促銷，另外，由于這種促銷方式是面對(duì)面進(jìn)行的，雙方都能根據(jù)對(duì)方的態(tài)度和特點(diǎn)調(diào)整自己的策略和態(tài)度，有助于提高成交率。

　　23、 因風(fēng)吹、目曬等自然因素造成的建筑物價(jià)值損失，屬于建筑物的 ( )。

　　A 、 物質(zhì)折舊

　　B 、 功能折舊

　　C 、 外部性折舊

　　D 、 經(jīng)濟(jì)折舊

　　答案： A

　　解析： 根據(jù)引起折舊的原因，建筑物折舊可以分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。物質(zhì)折舊也稱為有形損耗，是指建筑物在實(shí)體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失?可從以下四個(gè)方面進(jìn)一步認(rèn)識(shí)和把握物質(zhì)折舊：①自然經(jīng)過(guò)的老化;②正常使用的磨損;③意外破壞的損毀;④延遲維修的損壞殘存。自然經(jīng)過(guò)的老化主要是隨著時(shí)間的流逝由自然力作用引起的，例如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，它與建筑物的實(shí)際年齡(建筑物從竣工之日起到價(jià)值時(shí)點(diǎn)止的日歷年數(shù))正相關(guān)。

　　24、 運(yùn)用差額投資內(nèi)部收益率法對(duì)互斥方案進(jìn)行比選時(shí)設(shè)一個(gè)零投資方案的做法，符合投資項(xiàng)自經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的( )原則。

　　A 、 有無(wú)對(duì)比

　　B 、 定性分析與定量分析相結(jié)合

　　C 、 收益與風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡

　　D 、 動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合

　　答案： A

　　解析： “有無(wú)對(duì)比”原則是指“有項(xiàng)目”與“無(wú)項(xiàng)目”的對(duì)比分析。“無(wú)項(xiàng)目”狀態(tài)是指不對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí)，在計(jì)算期內(nèi)，與項(xiàng)目有關(guān)的資產(chǎn)、費(fèi)用與收益的預(yù)計(jì)發(fā)展情況;“有項(xiàng)目”狀態(tài)是指對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資后，在計(jì)算期內(nèi)，資產(chǎn)、費(fèi)用與收益的預(yù)計(jì)情況�！坝袩o(wú)對(duì)比”求出項(xiàng)目的增量效益，排除了項(xiàng)目實(shí)施以前各種條件的影響，突出項(xiàng)目活動(dòng)的效果。在互斥方案比選介紹的零投資方案就是“無(wú)項(xiàng)目”，“有項(xiàng)目”與“無(wú)項(xiàng)目”兩種情況下，效益和費(fèi)用的計(jì)算范圍、計(jì)算期應(yīng)保持一致，具有可比性。

　　25、 某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的樓面地價(jià)為1800元/平方米，單位建筑面積開發(fā)成本為3000元/平方米，開發(fā)費(fèi)用為380元/平方米，銷

　　售稅費(fèi)率為l0 %，項(xiàng)目預(yù)期成本利潤(rùn)率為30 %，采用成本加成定價(jià)法計(jì)算的該住宅單價(jià)約為( )元/平方米。

　　A 、 6061

　　B 、 6122

　　C 、 7482

　　D 、 8140

　　答案： C

　　解析： (1800+3000+380)×(1+30%)÷(1-10%)≈7482(元/平方米)。

　　26、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納所得稅之后的利潤(rùn)為稅后利潤(rùn)，它等于可供分配的利潤(rùn)，一般按照 ( )順序分配。

　　A 、 彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損、提取法定盈余公積金和公益金、向投資者分配利潤(rùn)

　　B 、 彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損、向投資者分配利潤(rùn)、提取法定盈余公積金

　　C 、 提取法定盈余公積金、彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損、向投資者分配利潤(rùn)

　　D 、 提取法定盈余公積金、向投資者分配利潤(rùn)、彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損

　　答案： A

　　解析： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納所得稅之后利潤(rùn)為稅后利潤(rùn)，它等于可供分配的利潤(rùn)，一般按照下列順序分配：①?gòu)浹a(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損。②提取法定盈余公積金和公益金。法定盈余公積金按照稅后利潤(rùn)扣除前項(xiàng)的10%提取.累計(jì)提取達(dá)到注冊(cè)資本金的50%時(shí)可不再提取。公益金按照可供分配利潤(rùn)的5%提取。③向投資者分配利潤(rùn)。故選A項(xiàng)。

　　27、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納 ( )之后的利潤(rùn)。

　　A 、 營(yíng)業(yè)稅

　　B 、 房產(chǎn)稅

　　C 、 土地增值稅

　　D 、 企業(yè)所得稅

　　答案： D

　　解析： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納所得稅之后的利潤(rùn)為稅后利潤(rùn)，它等于可供分配的利潤(rùn)。

　　28、 相對(duì)于委托共同代理方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用委托獨(dú)家代理方式銷售商品房的缺點(diǎn)是 ( )。

　　A 、 雙方協(xié)調(diào)工作量大

　　B 、 代理傭金結(jié)算復(fù)雜

　　C 、 銷售進(jìn)度可能較慢

　　D 、 委托代理合同較復(fù)雜

　　答案： C

　　解析： 雙方協(xié)調(diào)工作量大，代理傭金結(jié)算復(fù)雜，委托代理合同較復(fù)雜為共同代理方式的缺點(diǎn)。

　　29、 國(guó)有建設(shè)用地租賃期限 ( )個(gè)月以上，應(yīng)由時(shí)、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。

　　A 、 3

　　B 、 6

　　C 、 9

　　D 、 12

　　答案： B

　　解析： 租賃期限6個(gè)月以上的國(guó)有建設(shè)用地租賃，應(yīng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。國(guó)有建設(shè)用地租賃合同的內(nèi)容應(yīng)包括出租人，承租人，出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限，土地使用條件，土地租金標(biāo)準(zhǔn)，支付時(shí)間和支付方式，土地租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間和幅度，出租人和承租人的權(quán)利和義務(wù)等。

　　30、 對(duì)國(guó)有土地上被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋的 ( )。

　　A 、 評(píng)估價(jià)格

　　B 、 類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

　　C 、 賬面價(jià)值

　　D 、 類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格

　　答案： B

　　解析： 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

　　31、 某等額本息還款的房地產(chǎn)抵押貸款月還款額為7908元，貸款年利率為5 %，貸款期限為15攀，抵押率為40 %，則該房地產(chǎn)抵押物價(jià)值為 ( )萬(wàn)元。

　　A 、 100

　　B 、 167

　　C 、 250

　　D 、 300

　　答案： C

　　解析：

　　32、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策策劃報(bào)告的主要任務(wù)之一是 ( )。

　　A 、 構(gòu)建項(xiàng)目管理和組織模式

　　B 、 回答建設(shè)什么、為什么建設(shè)的問(wèn)題

　　C 、 設(shè)計(jì)項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)

　　D 、 解決誰(shuí)來(lái)建設(shè)、怎樣建設(shè)的問(wèn)題

　　答案： B

　　解析： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策策劃報(bào)告在項(xiàng)目決策階段進(jìn)行，主要為項(xiàng)目決策服務(wù)，其主要任務(wù)是提出項(xiàng)目構(gòu)思、進(jìn)行項(xiàng)目定義和定位，全面構(gòu)思該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，回答建設(shè)什么、為什么要建設(shè)的問(wèn)題。

　　33、 下列關(guān)于公共利益的說(shuō)法，正確的是 ( )。

　　A 、 公共利益與政府利益是一致的

　　B 、 公共利益小于政府利益

　　C 、 公共利益不同于政府利益

　　D 、 公共利益的主體是政府

　　答案： C

　　解析： 公共利益不同于國(guó)家利益或政府利益，國(guó)家利益或政府利益與公共利益在某種程度上會(huì)呈現(xiàn)重合狀態(tài)，此時(shí)公共利益與國(guó)家利益或政府利益是一致的，政府本身并不絕對(duì)代表公共利益。

　　34、 下列關(guān)于使用集體建設(shè)用地的說(shuō)法，正確的是 ( )。

　　A 、 使用集體建設(shè)用地不超過(guò)一定面積的，可不辦理審批手續(xù)

　　B 、 使用集體建設(shè)用地應(yīng)按規(guī)劃用地，節(jié)約用地，保護(hù)耕地

　　C 、 使用集體建設(shè)用地應(yīng)按計(jì)劃用地，突破計(jì)劃控制指標(biāo)時(shí)應(yīng)報(bào)當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T備案

　　D 、 占用集體所有的農(nóng)用地的，不用辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)

　　答案： B

　　解析： 按計(jì)劃用地，節(jié)約用地，保護(hù)耕地。按計(jì)劃用地，不得突破計(jì)劃控制指標(biāo)。依法辦理審批手續(xù)，不論是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公用設(shè)施、公用事業(yè)用地還是農(nóng)民宅基地都必須依法取得批準(zhǔn)，否則都視為非法占地，必須依法處理。如果占用農(nóng)用地的。必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

　　35、 當(dāng)業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額的 ( )時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。

　　A 、 10 %

　　B 、 20 %

　　C 、 30 %

　　D 、 50 %

　　答案： C

　　解析： 當(dāng)業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額的30%時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。

　　36、 制定房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略和行動(dòng)方案屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷 (　　　)的工作內(nèi)容。

　　A 、 分析

　　B 、 方案制定

　　C 、 計(jì)劃實(shí)施

　　D 、 計(jì)劃控制

　　答案： B

　　解析： 考查房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方案(計(jì)劃)的內(nèi)容框架。

　　37、 在借款償還期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未分配利潤(rùn)首先用于 ( )。

　　A 、 購(gòu)置土地

　　B 、 歸還借款

　　C 、 發(fā)放福利

　　D 、 增加資本金

　　答案： B

　　解析： 在借款償還期內(nèi)，未分配利潤(rùn)首先用于歸還借款。

　　38、 在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研類型中，因果性調(diào)研主要是分析問(wèn)題的 ( )。

　　A 、 性質(zhì)

　　B 、 現(xiàn)狀特征

　　C 、 原因

　　D 、 發(fā)展趨勢(shì)

　　答案： C

　　解析： 實(shí)驗(yàn)性調(diào)研法也稱因果性調(diào)研法，實(shí)驗(yàn)法的目標(biāo)是揭示市場(chǎng)變量之間的因果關(guān)系。

　　39、 有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容不包括因征收房屋造成的 ( )。

　　A 、 搬遷費(fèi)

　　B 、 臨時(shí)安置費(fèi)

　　C 、 停產(chǎn)停業(yè)損失

　　D 、 上下班交通費(fèi)

　　答案： D

　　解析： 對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償內(nèi)容包括：①因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償。因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)向被征收人支付搬遷費(fèi)。選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。②因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。③被征房屋價(jià)值的補(bǔ)償。

　　40、 依法將農(nóng)民集體所有的土地收歸國(guó)家所有，是國(guó)家為了 ( )利益的需要。

　　A 、 公共

　　B 、 社會(huì)

　　C 、 全民

　　D 、 政府

　　答案： A

　　解析： 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第四十二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地�！�

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