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2011經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》講義輔導(dǎo)(28)

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  第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析

  1.盈虧平衡分析的概念及基本原理

  ■ 盈虧平衡分析概念

  ☆ 通過(guò)對(duì)投資項(xiàng)目產(chǎn)量、成本和利潤(rùn)關(guān)系的分析,找出投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益在某一范圍內(nèi)的臨界值,又稱為量本利分析

  ■ 目的

  ☆ 找出保本點(diǎn)(利潤(rùn)為零時(shí))

  ☆ 找出臨界點(diǎn)(利潤(rùn)為某一水平時(shí))

  ■ 種類

  ☆ 線性盈虧平衡分析

  ☆ 非線性盈虧平衡分析

  ■ 基本原理

  ☆ 全部成本可以分解為固定成本和變動(dòng)成本兩部分 總成本=固定成本+變動(dòng)成本

  ☆ 建立成本、產(chǎn)量和利潤(rùn)三者的數(shù)學(xué)模型 利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入-總成本-稅金

  ☆ 求取保本點(diǎn)或臨界點(diǎn)

  2.固定成本與變動(dòng)成本的分解

  2.1 概念

  ■ 固定成本

  ☆ 在一定時(shí)期和一定產(chǎn)量范圍內(nèi)不隨產(chǎn)量變化而變化的成本

  ■ 變動(dòng)成本

  ☆ 凡成本總額與生產(chǎn)量總數(shù)成正比例增減變動(dòng)關(guān)系的成本

  ■ 混合成本

  ☆ 雖然也隨產(chǎn)量的變動(dòng)而變動(dòng),但不成比例

  ☆ 將混合成本中的變動(dòng)成本和固定成本兩種因素分解出來(lái),再分別劃入兩種成本中去

  2.2 固定成本與可變成本分解的方法(三種方法)

  ■ 費(fèi)用分解法

  ☆ 按投資項(xiàng)目的成本按科目一一列出,對(duì)成本進(jìn)行逐項(xiàng)目分析

  ■ 高低點(diǎn)法-求出單位變動(dòng)成本

   ☆ 可變成本=單位變動(dòng)成本×產(chǎn)量

  ☆ 總固定成本=最高或最低時(shí)的總成本-對(duì)應(yīng)的可變成本

  ■ 回歸分析法

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