例10—10：某在建工程開(kāi)工于2001年3月1日，總用地面積3000平方米，規(guī)劃總建筑面積12400平方米，用途為寫(xiě)字樓。土地使用年限為50年，從開(kāi)工之日起計(jì);當(dāng)時(shí)取得土地的花費(fèi)為樓面價(jià)800元/平方米。該項(xiàng)目的正常開(kāi)發(fā)期為2.5年，建設(shè)費(fèi)用(包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等)為每平方米建筑面積2300元。至2002年9月1日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投人50%的建設(shè)費(fèi)用。但估計(jì)至建成尚需1.5年，還需投人60%的建設(shè)費(fèi)用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為60元/平方米，可出租面積為建筑面積的70%，正常出租率為85%，出租的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的25%。當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)在建工程買(mǎi)方需要繳納的稅費(fèi)為購(gòu)買(mǎi)價(jià)的3%，同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的8%。試?yán)�用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該在建工程2002年9月1日的正常購(gòu)買(mǎi)總價(jià)和按規(guī)劃建筑面積折算的單價(jià)(報(bào)酬率為9%，折現(xiàn)率為13%)。

　　詳解：2.公式中3.5是指有收益尚需的年份，已建1.5年，尚需建1.5年，建成后半年可出租，1.5+1.5+0.5=3.5 50-3.5時(shí)可收益的年份共46.5年。公式中折現(xiàn)2年意思是將2001年3月1日，加三年半后為2004年9月1日為可出租年份，此時(shí)的價(jià)值折現(xiàn)到要求的年份為2002年9月1日，需要折現(xiàn)2年。

　　3.續(xù)建尚需1.5年，續(xù)建費(fèi)用假設(shè)發(fā)生在1.5年的當(dāng)中即0.75年，因此續(xù)建費(fèi)用的折現(xiàn)年數(shù)為0.75年。

　　應(yīng)用舉例：

　　例題1：假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(　)的時(shí)間。

　　A.土地開(kāi)始開(kāi)發(fā)

　　B.房屋開(kāi)始施工

　　C.開(kāi)始租售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)

　　D.取得估價(jià)對(duì)象

　　答案：D

　　例題2：評(píng)估一片區(qū)位和景觀很好的適宜建造高檔別墅的“荒地”價(jià)值，適宜采用(　)。

　　A.成本法

　　B.收益法

　　C.投資法

　　D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　答案：D

　　解析：假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于評(píng)估:具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)值，例如可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目)、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(chǎn)(包括裝飾裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。

　　例題3：在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是( 　)的時(shí)間。

　　A.取得估價(jià)對(duì)象

　　B.估價(jià)對(duì)象建成

　　C.估價(jià)對(duì)象開(kāi)始施工

　　D.估價(jià)對(duì)象開(kāi)始租售

　　答案：A

　　解析：在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得被估價(jià)房地產(chǎn)(待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn))的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。

　　例題4：熟地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一( )一管理費(fèi)用一投資利息一銷(xiāo)售稅一開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。

　　A.將生地開(kāi)發(fā)成熟地的成本

　　B.由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本

　　C.由毛地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本

　　D.由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本

　　答案：D

　　解析：熟地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一 由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷(xiāo)售稅一開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。

　　例題5：由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收人損失后所得到的收人為( )。

　　A.凈收益

　　B.實(shí)際收人

　　C.純收入

　　D.有效毛收入

　　答案：D