三、房地產定價的基本方法：成本導向定價法、需求導向定價法、競爭導向定價法和比較定價法。

　　(一)成本導向定價法 ：包括成本加成定價法和目標利潤定價法。

　　1.成本加成定價法：在商品房單位成本的基礎上按照一定比例增加預期收益和銷售稅費，確定商品房單位價格的方法。其公式如下：

　　商品房單位價格：[商品房單位成本X(1+成本加成率)]÷(1—銷售稅費率)

　　其中，成本加成率的確定是定價的關鍵，成本加成率實際上就是企業(yè)預期收益率。一般而言，成本加成率大小與房地產開發(fā)企業(yè)的預期投資利潤、市場競爭狀況、商品房的需求彈性有關。需求彈性大的，成本加成率宜低，以求薄利多銷;需求彈性小的，成本加成率不宜太低，以求盡早收回投資。

　　(例9—1) 某商品房開發(fā)項目土地面積20000m2，容積率為2.5，土地單價為950元/m2，單位建筑安裝工程造價(含環(huán)境工程和建設過程中規(guī)費)為900元/m2，銷售稅費率為10%，預期成本利潤率為30%，采用成本加成定價法，則商品房單位價格：

　　(950÷2.5+900)X(1+30%)÷(1—10%)=1848.89(元/m2)

　　2.目標利潤定價法：事先確定一定時期或特定項目要達到的預期利潤總額，然后以總成本和目標利潤作為定價依據的一種定價方法。定價時，先估算出未來可能達到的銷售量和總成本，在量本利分析方法的基礎上，加上預期的目標利潤額，然后計算價格。在預期目標利潤前提下，確定商品房價格的具體公式為：

　　商品房單位價格二[(固定總成本+目標利潤額)÷預計銷售面積+單位變動成本]

　　÷(1—銷售費率)

　　其中，投資總額包括商品房開發(fā)項目的全部成本，即包括固定成本和交易成本的全部內 容。利潤率應當考慮房地產投資的風險情況和整個行業(yè)的平均利潤綜合測算確定。

　　(二)需求導向定價法：以客戶的需求強度及其對價格的承受能力作為定價依據，是體現市場營銷觀念的一種定價方法。這種方法的理論基礎是效用理論。這種方法是以客戶的感受作為定價的依據，也稱為客戶感受定價法。

　　(三)競爭導向定價法：以市場上相互競爭的同類商品房價格為定價基本依據，并隨競爭狀況的變化確定和調整價格的定價方法。

　　(1)隨行就市定價法。房地產開發(fā)企業(yè)以同行業(yè)的價格水平作為定價標準的定價方法。

　　一般來說，隨行就市定價法適用于市場競爭中差異比較小的商品房以及市場競爭能力比較弱的房地產開發(fā)企業(yè)。

　　(2)主動競爭定價法。與上述方法相反，不追隨競爭對手的價格，而是根據本企業(yè)商品房的實際情況與競爭對手的差異情況來確定價格的定價方法。實力雄厚的企業(yè)和商品房獨具特色時可以采用這種方法。

　　(四)比較定價法：是房地產估價方法中的市場比較法在房地產定價中的應用，是競爭導向定價法的一種特殊表現。所不同的是，競爭導向定價法主要根據競爭者的項目價格確定自身的價格，而比較定價法主要根據可比房地產的價格確定商品房的價格。

　　四、房地產項目定價的基本程序：①確定定價目標;②進行成本核算;③調查市場狀況;④選擇定價策略和方法;⑤確定產品市場價格;⑥實施。

　　上述定價程序中，確定商品房市場價格首先是確定整個項目的銷售總價和平均價格，作為經濟分析的基本依據，同時也是確定每個租售單元價格的基礎。對于住宅開發(fā)項目而言，一般應細化為以下步驟：

　　(1)根據項目總價確定樓棟均價。(2)樓層差價。(3)環(huán)境差價。(4)朝向差價。