第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項目合同的概念和內(nèi)容

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目合同內(nèi)容：①合同的當事人。②合同的標的。合同標的是當事人雙方的權(quán)利、義務所指的對象。它可能是實物、行為、服務性工作、智力成果等。如工程承包合同的標的是完成工程項目。標的是合同必須具備的條款，無標的或標的不明確的，合同則不能成立，也無法履行。③標的的數(shù)量和質(zhì)量。標的的數(shù)量和質(zhì)量共同定義標的的具體特征。標的的數(shù)量一般以度量衡作為計算單位，以數(shù)字作為衡量標的的尺度。標的的質(zhì)量是指質(zhì)量標準、功能、技術(shù)要求、服務條件等。無標的的數(shù)量和質(zhì)量的定義，合同則無法生效和履行。④合同價款或酬金。價款或酬金是指取得標的的一方向?qū)Ψ街Ц兜拇鷥r，作為對方完成合同義務的補償。合同中應標明價款數(shù)量、撥付方式和結(jié)算程序。⑤合同期限、履行地點和方式。合同期限是指履行合同的期限，即從合同生效至合同結(jié)束的時間。履行地點是指合同標的物所在地。例如，以承包工程為標的的合同，其履行地點是工程計劃文件所規(guī)定的工程所在地。⑥違約責任。合同一方或雙方因過失不能履行或不能完全履行合同責任而侵犯了另一方的權(quán)利時所應承擔的責任即為違約責任。違約責任是合同的關(guān)鍵條款之一。不規(guī)定違約責任，則合同雙方難以形成法律約束力，難以保證圓滿地履行，發(fā)生爭執(zhí)也難以解決。⑦解決爭執(zhí)的方法。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項目合同體系

　　(一)業(yè)主的主要合同關(guān)系

　�、俟こ套稍兒贤�;②工程勘察設計合同;③工程監(jiān)理合同;④工程施工合同;⑤工程貨物采購合同;⑥融資合同。

　　(二)施工承包商的主要合同關(guān)系

　�、俜职贤�。②貨物采購合同。③運輸合同。運輸合同即承包商為解決材料和設備的運輸問題而與運輸單位簽訂的合同。④加工合同。加工合同即承包商將建筑構(gòu)配件、特殊構(gòu)件加工任務委托給加工承攬單位而簽訂的合同。⑤租賃合同。在建筑工程中承包商需要許多施工設備、運輸設備、周轉(zhuǎn)材料。當有些設備、周轉(zhuǎn)材料在現(xiàn)場使用率較低或自己購置需要大量資金投入，而自己又不具備這個經(jīng)濟實力時，可以采用租賃的方式，與租賃單位簽訂租賃合同。⑥勞務供應合同。勞務供應合同即承包商與勞務供應商之間簽訂的合同，由勞務供應商向工程提供勞務。⑦保險合同。保險合同即承包商按施工合同要求對工程進行投保，與保險公司簽訂的合同。

　　(三)項目合同體系構(gòu)成圖

　　上述主要合同關(guān)系按紐帶關(guān)系或管理層次整合，可以得到如圖8—7所示的合同體系。在圖8—7中，工程項目業(yè)主和其他參建方直接簽訂的合同為第一個層次的合同，業(yè)主方常稱為甲方，在合同的簽訂過程中起主導作用。其他一些合同，業(yè)主一般并不是合同的當事人，但業(yè)主在其中還有重要的影響。

　　常見的合同類型有：

　　(1)總價合同�？們r合同要投標人按照招標文件的要求，對建設項目報一個總價，合同履行后，工程款的結(jié)算以總價作為依據(jù)。工程量的風險、物價上漲的風險由承包人承擔。因此，它只適用于工程規(guī)模小、工期短和風險不大的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

　　(2)單價合同。單價合同是整個合同期間執(zhí)行同一合同單價，而工程量按照實際完成的

　　數(shù)量進行計算的合同，工程量清單計價模式即是單價合同的基礎。

　　(3)成本加酬金合同。這種合同是承包商向承包人支付工程項目的實際成本，并按照實

　　現(xiàn)約定的某一方式支付一定酬金的合同。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項目合同中，比較重要的條款有：

　　(1)適用于合同關(guān)系的法律，以及合同爭議處理的方式。

　　(2)付款方式。如采用進度付款、分期付款、預付款或由承包商墊資。

　　(3)合同價格的調(diào)整條件、范圍、調(diào)整方法，特別是由于物價上漲、匯率變化、法律變化、關(guān)稅變化對合同價格調(diào)整的規(guī)定。

　　(4)合同雙方風險的分擔。即將項目風險在業(yè)主和承包商之間合理分配。基本原則是，

　　通過風險分配激勵承包商努力控制工期、費用、質(zhì)量三大目標，控制風險，達到最好的工程經(jīng)濟效益。

　　(5)對承包商的激勵措施。各種合同中都可以訂立獎勵條款。恰當?shù)夭捎锚剟畲胧┛梢?/P>

　　鼓勵承包商縮短工期、提高質(zhì)量、降低成本、提高管理積極性。

　　(6)為了保證雙方誠實信用，必須有相應的合同措施，如工程中的保函、保留金和其他擔保措施，合同中對違約行為的處罰規(guī)定和仲裁條款等。承包商的材料和設備進入施工現(xiàn)場，則作為業(yè)主的財產(chǎn)，沒有業(yè)主或工程師的同意不得移出現(xiàn)場。