第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選概述

　　一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案的類型

　　(1)獨(dú)立方案：是指方案之間互不干擾，在選擇方案時(shí)可任意組合，直到資源得到充分利用為止的一組方案。若方案間加法法則成立，則這些方案是相互獨(dú)立的。例如，現(xiàn)有投資期為一年的A、B兩個(gè)方案，僅向A方案投資時(shí)，投資額為200萬(wàn)元，收益為260萬(wàn)元;僅向B方案投資時(shí)，投資額為300萬(wàn)元，收益為375萬(wàn)元。若以500萬(wàn)元同時(shí)向兩個(gè)方案投資，收益正好為635萬(wàn)元，則說(shuō)明A、B兩個(gè)方案是相互獨(dú)立的。

　　(2)互斥方案：是指選擇其中一個(gè)方案，則其他方案就要被排斥的一組方案。互斥方案可按照服務(wù)壽命長(zhǎng)短，分為服務(wù)壽命相同、服務(wù)壽命不同和服務(wù)壽命無(wú)限長(zhǎng)的方案;按照規(guī)模，分為相同規(guī)模和不同規(guī)模的方案。

　　(3)混合方案：是指上述獨(dú)立與互斥的混合結(jié)構(gòu)。具體地說(shuō)，混合方案是指項(xiàng)目方案群有兩個(gè)層次，高層次是若干個(gè)獨(dú)立方案，而在每個(gè)獨(dú)立方案中又存在若干個(gè)互斥方案。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲購(gòu)買三宗土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，而每一個(gè)項(xiàng)目分別有幾個(gè)方案，如A地塊有A1、A2兩個(gè)互斥方案，B地塊有B1、B2兩個(gè)互斥方案，C地塊有C1、C2、C3三個(gè)互斥方案。但由于資金有限，需要選擇能使資金得到充分運(yùn)用的方案，這時(shí)該企業(yè)便面臨著混合方案的選擇問(wèn)題。

　　(4)互補(bǔ)方案：是指方案之間存在技術(shù)經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)關(guān)系的一組方案。某一方案的接受有助 于其他方案的接受。根據(jù)方案之間相互依存的關(guān)系，互補(bǔ)方案可能是對(duì)稱的，也可能是非對(duì)稱的。例如，建一個(gè)大型非港口電站，必須同時(shí)建設(shè)鐵路、電廠，它們無(wú)論在建成時(shí)間、建設(shè)規(guī)模上都要彼此適應(yīng)，缺少其中任何一個(gè)項(xiàng)目，其他項(xiàng)目就不能正常運(yùn)行，因此它們之間是對(duì)稱的經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)關(guān)系。而如建造一座建筑物A和增加一個(gè)空調(diào)系統(tǒng)B，建筑物A本身是有用的，增加空調(diào)系統(tǒng)B后使建筑物A更有用，但采用方案A并不一定要采用方案B，這時(shí)A與B之間是非對(duì)稱的經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)關(guān)系。

　　(5)現(xiàn)金流量相關(guān)方案：是指方案之間不完全互斥，也不完全相互依存，但任何一個(gè)方案的取舍會(huì)導(dǎo)致其他方案現(xiàn)金流量變化的一組方案。例如，某跨江項(xiàng)目考慮兩個(gè)建設(shè)方案，一個(gè)是建橋方案A，另一是輪渡方案B，兩個(gè)方案都是收費(fèi)的，此時(shí)，任何一個(gè)方案的實(shí)施或放棄都會(huì)影響到另一方案的現(xiàn)金流量。

　　(6)組合一互斥方案：是指在若干可采用的獨(dú)立方案中，如果有資源約束條件(如受資金、

　　勞動(dòng)力、材料、設(shè)備及其他資源擁有量限制)，則只能從中選擇一部分方案實(shí)施，可以將它們組合為互斥方案。例如，現(xiàn)有獨(dú)立方案A、B、C、D，它們所需要的投資分別為1000萬(wàn)元、600萬(wàn)元、400萬(wàn)元、300萬(wàn)元。當(dāng)資金總額限量為1000萬(wàn)元時(shí)，除A方案具有完全的排他性，其他方案可以互相結(jié)合。這樣，可能選擇的方案共有：A、B、C、D、B+C、B+D、C+D七個(gè)組合方案。因此，當(dāng)受某種資源約束時(shí)，獨(dú)立方案可以組成各種組合方案，這些組合方案之間是互斥和排他的。

　　獨(dú)立方案的比選分為兩種情況，當(dāng)各投資項(xiàng)目相互獨(dú)立，若資金對(duì)所有項(xiàng)目不構(gòu)成約束，只要分別計(jì)算各項(xiàng)目的FNPV或FIRR，選擇所有FNPV≥0或FIRR≥ic。的項(xiàng)目即可;若資金不足以分配到全部FNPV≥O的項(xiàng)目時(shí)，即形成所謂的資金約束條件下的定量分配問(wèn)題時(shí)，可以把獨(dú)立方案轉(zhuǎn)化為互斥方案，再采用互斥方案比選的方法進(jìn)行。同樣，對(duì)于混合方案的比選問(wèn)題，也可以將混合方案組合成互斥方案群，然后根據(jù)互斥方案比選的方法進(jìn)行。因此，本章所介紹的方案比選只針對(duì)互斥方案或可以轉(zhuǎn)化為互斥方案的比選方法。

　　二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選的含義和作用

　　房地產(chǎn)投資者依據(jù)一些原則和標(biāo)準(zhǔn)，從可供選擇的投資機(jī)會(huì)和方案中選擇出合理有效的

　　機(jī)會(huì)和方案，然后再進(jìn)行詳細(xì)而具體的比較和投資分析，最后決定投資實(shí)施與否。這種比較與選擇的過(guò)程就是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選。

　　作用：1、有利于把握最佳的投資機(jī)會(huì)和選擇最優(yōu)的投資方案，使投資者有限的資金得到相對(duì)安全和有效的利用;2、有利于提高決策者科學(xué)決策的能力，避免或減少投資決策中的失誤;3、有利于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力。