第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研：是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地搜集、整理和分析關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息和資料，為有關(guān)決策者提供科學(xué)依據(jù)的活動(dòng)。決策者包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者、投資者和政府部門(mén)等。本章主要介紹針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研應(yīng)遵循客觀(guān)性和科學(xué)性的原則�？陀^(guān)性要求調(diào)研人員具備良好的職業(yè)道德，從事調(diào)研活動(dòng)不應(yīng)帶有個(gè)人主觀(guān)意愿或偏見(jiàn)，也不應(yīng)受任何組織和個(gè)人的影響或“壓力”，自始至終保持客觀(guān)的態(tài)度去搜集反映房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)狀況的信息資料，正視事實(shí)，接受調(diào)研的結(jié)果�？茖W(xué)性要求調(diào)研人員采用科學(xué)的方法去設(shè)計(jì)方案、定義問(wèn)題、采集數(shù)據(jù)和分析數(shù)據(jù)，從中提取有效、相關(guān)、準(zhǔn)確、可靠和有代表性的信息資料。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研具有實(shí)用性、時(shí)效性、實(shí)踐性等特點(diǎn)。實(shí)用性是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是為解決有關(guān)實(shí)際問(wèn)題而進(jìn)行的。時(shí)效性是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，某一時(shí)點(diǎn)得出的調(diào)研結(jié)果可能反映不了另一時(shí)點(diǎn)的實(shí)際情況，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研要適時(shí)地開(kāi)展。實(shí)踐性是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研不僅要運(yùn)用科學(xué)的方法，而且要依靠調(diào)研人員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，此外，只有將調(diào)研成果運(yùn)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等實(shí)踐中取得效益才有意義。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的作用

　　(1)有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商確定正確的發(fā)展方向。

　　(2)有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商適時(shí)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品更新?lián)Q代。

　　(3)有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商確定和實(shí)施正確的價(jià)格策略和宣傳推廣策略。

　　(4)有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制定科學(xué)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃和銷(xiāo)售計(jì)劃。

　　(5)有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商完善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效。

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序包括：調(diào)研準(zhǔn)備、正式調(diào)研和結(jié)果處理三個(gè)階段。

　　(一)調(diào)研準(zhǔn)備階段：應(yīng)確定目標(biāo)，制定計(jì)劃，設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷，確定抽樣方案。

　　1.確定調(diào)研目標(biāo)

　　2.制定調(diào)研計(jì)劃

　　調(diào)研計(jì)劃包括下列內(nèi)容：

　　(1)確定調(diào)研目標(biāo)和內(nèi)容。

　　(2)確定資料搜集方法。資料可分為初級(jí)資料和次級(jí)資料兩大類(lèi)。初級(jí)資料也稱(chēng)為原始資料、一手資料，是指專(zhuān)為某項(xiàng)調(diào)研而搜集或?qū)嶒?yàn)所得到的資料。次級(jí)資料也稱(chēng)為二手資料，是指原始資料經(jīng)過(guò)整理后所形成的可為他人利用的資料。原始資料搜集的常用方法有訪(fǎng)問(wèn)調(diào)研法、觀(guān)察法、定性研究技術(shù)法、實(shí)驗(yàn)法等。

　　(3)制定調(diào)研時(shí)間進(jìn)度。

　　(4)制定調(diào)研經(jīng)費(fèi)預(yù)算。

　　3.設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷

　　理想的調(diào)查問(wèn)卷應(yīng)具備4個(gè)條件：①主題明確。②結(jié)構(gòu)合理。③通俗易懂。④長(zhǎng)度適宜。

　　4.確定抽樣方案

　　(二)正式調(diào)研階段

　　必須重視調(diào)研人員的選拔和培訓(xùn)工作，確保調(diào)研人員按照規(guī)定的進(jìn)度和方法獲取所需要的資料。

　　(三)結(jié)果處理階段

　　在結(jié)果處理階段，調(diào)研人員對(duì)調(diào)研資料進(jìn)行整理分析，撰寫(xiě)調(diào)研報(bào)告。