項目

內(nèi)容

土地權(quán)利

土地所有權(quán)

土地所有權(quán)是指土地所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有對土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

土地使用權(quán)

土地使用權(quán)是指權(quán)利人根據(jù)法律或合同的規(guī)定所產(chǎn)生的使用土地的權(quán)利。

土地利用總體規(guī)劃

土地分類

農(nóng)用地

是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。

建設用地

指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。

未利用地

是指農(nóng)用地和建設用地以外的土地。

建設用地

建設用地的批準

除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設住宅和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施、公益事業(yè)建設外，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，即國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。

涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，應當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。征用下列土地的，由國務院批準：①基本農(nóng)田；②基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；③其他土地超過70公頃的。征用上述規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準， 并報國務院備案。

征用土地的補償

征用土地，應當按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。其中，土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍；安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。征地補償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應當公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。

國有土地使用權(quán)的收回

對下列情形之一，有關(guān)政府土地行政主管部門報經(jīng)人民政府批準，可以收回國有土地使用權(quán)：

①為公共利益需要使用土地的；

②為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；

③土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準的；

④因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；

⑤公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。其中，依照①、②兩項規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應當給予適當補償。

項目

內(nèi)容

房地產(chǎn)

開發(fā)用地

土地使用權(quán)出讓

是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標或雙方協(xié)議的方式。對土地使用權(quán)出讓的管理，主要表現(xiàn)在以下方面：

⑴禁止集體所有土地的使用權(quán)有償出讓。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，其使用權(quán)方可有償出讓。

⑵土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。

⑶縣以上地方政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上政府下達的控制指標，擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案。

⑷應由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂土地使用權(quán)出讓合同，土地使用者必須按該合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金。

⑸需要改變土地用途的，土地使用者須取得出讓方和有關(guān)主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂合同。

土地使用權(quán)劃撥

土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

下列建設用地的土地使用權(quán)，確屬必要的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：

⑴國家機關(guān)用地和軍事用地。

⑵城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地。

⑶國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。

⑷法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

房地產(chǎn)交易

房地產(chǎn)交易的內(nèi)容

包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。

房地產(chǎn)價格評估制度和成交價格申報制度

房地產(chǎn)價格評估制度，是指應當遵循公開、公平、公正的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行房地產(chǎn)價格評估。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合如下條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；②按照出讓合同的約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設用地條件；③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證書。