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投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量
一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量
將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的定義，其次要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件：
1.與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);
2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。
(一)外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量
對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對(duì)外出租(自租賃期開始日起，下同)或用于資本增值，才能稱之為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
企業(yè)購(gòu)入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購(gòu)的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
【例題•單選題】下列項(xiàng)目中，屬于外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的是( )。
A.企業(yè)購(gòu)入的寫字樓直接出租
B.企業(yè)購(gòu)入的土地準(zhǔn)備建造辦公樓
C.企業(yè)購(gòu)入的土地準(zhǔn)備建造辦公樓，之后改為持有以備增值
D.企業(yè)購(gòu)入的寫字樓自用2年后再出租
【答案】A
【解析】對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對(duì)外出租，才能稱之為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。
(二)自行建造的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量
企業(yè)自行建造(或開發(fā)，下同)的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成(即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))的同時(shí)開始對(duì)外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。
企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對(duì)外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
【例題•判斷題】企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)開始自用，之后改為對(duì)外出租，應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。( )
【答案】×
【解析】企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對(duì)外出租或用于資本增值的，應(yīng)得先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)等，對(duì)外出租時(shí)，再轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。
【教材例4-3】20×9年2月，甲公司從其他單位購(gòu)入一塊土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房。20×9年11月，甲公司預(yù)計(jì)廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時(shí)開始起租。20×9年12月5日，兩棟廠房同時(shí)完工。該塊土地使用權(quán)的成本為9000000元,至20×9年12月5日，土地使用權(quán)已攤銷165000元;兩棟廠房的實(shí)際造價(jià)均為12000000元，能夠單獨(dú)出售。為簡(jiǎn)化處理，假設(shè)兩棟廠房分別占用這塊土地的一半面積，并且以占用的土地面積作為土地使用權(quán)的劃分依據(jù)。假設(shè)甲公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
甲公司的賬務(wù)處理如下：
由于甲公司在購(gòu)入的土地上建造的兩棟廠房，其中的一棟廠房用于出租，因此應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)中對(duì)應(yīng)部分同時(shí)轉(zhuǎn)為為投資性房地產(chǎn)=9000000×1/2=4500000(元)
借：固定資產(chǎn)——廠房 12000000
投資性房地產(chǎn)——廠房 12000000
貸：在建工程——廠房 24000000
借：投資性房地產(chǎn)——已出租土地使用權(quán) 4500000
累計(jì)攤銷 82500
貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)4500000(9000000÷2)
投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷 82500(165000÷2)
【例題•單選題】甲公司以2400萬(wàn)元取得土地使用權(quán)并自建三棟同樣設(shè)計(jì)的廠房，其中一棟作為投資性房地產(chǎn)用于經(jīng)營(yíng)租賃，三棟廠房工程已經(jīng)完工，建造支出合計(jì)12000萬(wàn)元租賃期開始日“投資性房地產(chǎn)——已出租建筑物”的初始成本是( )。
A.4000
B.14400
C.7200
D.4800
【答案】A
【解析】初始成本=12000÷3=4000(萬(wàn)元)。
二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出
(一)資本化的后續(xù)支出
與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來(lái)仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。
轉(zhuǎn)為改擴(kuò)建時(shí)的分錄如下：
1.成本模式
借：投資性房地產(chǎn)——在建
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
貸：投資性房地產(chǎn)
2.公允價(jià)值模式
借：投資性房地產(chǎn)——在建
——公允價(jià)值變動(dòng)(或貸方)
貸：投資性房地產(chǎn)——成本
【教材例4-4】20×9年5月，甲公司與乙公司的一項(xiàng)廠房經(jīng)營(yíng)租賃合同即將到期。該廠房原價(jià)為50000000元，已計(jì)提折舊10000000元。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對(duì)該廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將該廠房出租給丙公司。20×9年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。20×9年12月31日，該廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出5000000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司。假定甲公司采用成本模式計(jì)量。
本例中，改擴(kuò)建支出屬于后續(xù)支出，假定符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》第六條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本。
甲公司的賬務(wù)處理如下：
(1)20×9年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程
借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建 40000000
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 10000000
貸：投資性房地產(chǎn)——廠房 50000000
(2)20×9年5月31日至20×9年12月31日，發(fā)生改擴(kuò)建支出
借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建 5000000
貸：銀行存款 5000000
(3)20×9年12月31日，改擴(kuò)建工程完工
借：投資性房地產(chǎn)——廠房 45000000
貸：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建 45000000
【教材例4-5】20×9年5月，甲公司與乙公司的一項(xiàng)廠房經(jīng)營(yíng)租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對(duì)該廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將該廠房出租給丙公司。20×9年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。20×9年5月31日。該廠房賬面余額為20000000元，其中成本16000000元，累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)4000000元。20×9年11月30日該廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出3000000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司。假定甲公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量。
甲公司的賬務(wù)處理如下：
(1)20×9年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程
借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建 20000000
貸：投資性房地產(chǎn)——廠房——成本 16000000
——公允價(jià)值變動(dòng)
4000000
(2)20×9年5月31日至20×9年11月30日，發(fā)生改建支出
借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建 3000000
貸：銀行存款 3000000
(3)20×9年11月30日，改擴(kuò)建工程完工
借：投資性房地產(chǎn)——廠房——成本 23000000
貸：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建 23000000
(二)費(fèi)用化的后續(xù)支出
與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益(其他業(yè)務(wù)成本)。
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