第四章 投資性房地產(chǎn)

第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

　　采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)

　　【考情分析】

　　考頻星級：☆

　　【高頻考點】：采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循以下會計處理規(guī)定：

　　(1)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期(月)計提折舊或攤銷，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”科目。

　　(2)取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。

　　(3)投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計提減值準(zhǔn)備，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。已經(jīng)計提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會計期間不得轉(zhuǎn)回。

　　采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)

　　【考情分析】

　　考頻星級：☆

　　【高頻考點】：采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)

　　只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，企業(yè)才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。

　　(一)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件

　　(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。

　　所在地，通常指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中型城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。

　　(2)企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的佶計。

　　同類或類似的房地產(chǎn)，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相詞、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用獲況相同或相近的建筑物;對土地使用權(quán)而言，是指同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。

　　投資性房地產(chǎn)的公允價值是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿進(jìn)行房地產(chǎn)交換的價格。確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，應(yīng)當(dāng)參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格(市場公開報價);無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格的，應(yīng)當(dāng)參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計;也可以基于預(yù)計未來獲得的租金收益和相關(guān)現(xiàn)金流量予以計量。東奧“娜寫年華”發(fā)布。

　　(二)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循以下會計處理規(guī)定

　　(1)不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。

　　資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于原賬面價值的差額，借記“投資性房地產(chǎn)——允價值變動” 科目，貸記“公允價值變動損益”科目;公允價值低于原賬面價值的差額，作相反的賬務(wù)處理。

　　(2)取得的租金收入，借記“銀行存款” 等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。

　　投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

　　【考情分析】

　　考頻星級：★★

　　歷年真題涉及：2012年判斷題，2011年單選題

　　【高頻考點】：投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

　　為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式變更為公允價值模式計量。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整起初留存收益。東奧“娜寫年華”發(fā)布。企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)計量模式，符合《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照計量模式變更日投資性房地產(chǎn)的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按照已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”科目，原已計提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，按照原賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按照公允價值與其賬面價值之間的差額，貸記或借記“利潤分配-未分配利潤”、“盈余公積”等科目。

　　已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

　　在極少數(shù)情況下，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項投資性房地產(chǎn)(或某項現(xiàn)有房地產(chǎn)在完成建造或開發(fā)活動或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn))時，該投資性房地產(chǎn)的公允價值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量直至處置，并且假設(shè)吳殘值。但是，采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)，即使有證據(jù)表明，企業(yè)首次取得某項投資性房地產(chǎn)時，該投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，該企業(yè)仍應(yīng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。

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