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　　投資性房地產(chǎn)

　　(一)投資性房地產(chǎn)的界定

　　1.已出租的土地使用權(quán);

　　2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);

　　按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

　　3.已出租的建筑物。

　　(1)用于出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物;

　　(2)已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物;

　　4.對于企業(yè)持有以備經(jīng)營租出的空置建筑物，只有企業(yè)管理當(dāng)局(董事會或類似機(jī)構(gòu))作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產(chǎn)�？罩媒ㄖ锸侵钙髽I(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可供經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。

　　某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　(二)投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值確認(rèn)

　　1.總的原則：歷史成本原則。即企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，在這點(diǎn)上與普通資產(chǎn)的核算標(biāo)準(zhǔn)相同。

　　2.不同取得渠道下投資性房地產(chǎn)的入賬成本構(gòu)成

　　(1)外購的投資性房地產(chǎn)。按買價(jià)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)作為其入賬價(jià)值。

　　(2)自行建造的投資性房地產(chǎn)。按建造該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價(jià)值。在建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。

　　(3)以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)。原則上也是按其取得時(shí)的實(shí)際成本作為入賬價(jià)值，符合其他相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定的按照相應(yīng)的準(zhǔn)則規(guī)定予以確定。比如債務(wù)重組轉(zhuǎn)入的投資性房地產(chǎn)就應(yīng)按債務(wù)重組準(zhǔn)則的規(guī)定來處理。

　　(三)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

　　1.后續(xù)計(jì)量模式的選擇

　　企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是， 同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

　　2.采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

　　在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷;存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　(1)折舊或攤銷時(shí)

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

　　(2)取得的租金收入

　　借：銀行存款

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　(3)投資性房地產(chǎn)提取減值時(shí)

　　借：資產(chǎn)減值損失

　　貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　(4)計(jì)算應(yīng)交營業(yè)稅時(shí)

　　借：營業(yè)稅金及附加

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交營業(yè)稅

　　3.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

　　(1)采用公允價(jià)值模式的前提條件

　　企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

　　(2)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：

　�、偻顿Y性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。

　　②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

　　(3)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會計(jì)處理

　�、僭瓌t

　　企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。

　　②一般分錄

　　A.期末公允價(jià)值大于賬面價(jià)值時(shí)

　　借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)

　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

　　B.期末公允價(jià)值小于賬面價(jià)值時(shí)

　　借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

　　貸：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)

　　C.收取租金時(shí)

　　借：銀行存款

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　D.計(jì)算應(yīng)交營業(yè)稅時(shí)

　　借：營業(yè)稅金及附加

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交營業(yè)稅

　　另外，采用此模式形成的初始入賬成本應(yīng)列入“投資性房地產(chǎn)――成本”。

　　(四)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

　　企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益(未分配利潤、盈余公積)。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　(或者：利潤分配――未分配利潤

　　盈余公積)

　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　遞延所得稅資產(chǎn)或負(fù)債

　　利潤分配――未分配利潤

　　盈余公積

　　(五)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出

　　1.資本化的后續(xù)支出等同于固定資產(chǎn)

　　2.費(fèi)用化的后續(xù)支出列入“其他業(yè)務(wù)成本”

　　(六)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

　　1.在成本模式下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值，以其轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值確定。

　　A.由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)時(shí)：

　　借：投資性房地產(chǎn)(按轉(zhuǎn)換時(shí)的原賬面價(jià)值計(jì)量)

　　累計(jì)折舊(攤銷)

　　固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))減值準(zhǔn)備

　　貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　B.由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時(shí)：

　　借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)(按轉(zhuǎn)換時(shí)的原賬面價(jià)值計(jì)量)

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　累計(jì)折舊(攤銷)

　　固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))減值準(zhǔn)備

　　2.以公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價(jià)值，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

　　會計(jì)分錄為：

　　借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨(以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量)

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益(公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額列為損失)

　　貸：投資性房地產(chǎn)(按轉(zhuǎn)換當(dāng)時(shí)的賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn))

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益(公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額計(jì)收益)

　　3.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)時(shí)，如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值，應(yīng)當(dāng)將差額計(jì)入當(dāng)期損益;如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，應(yīng)當(dāng)將其差額計(jì)入資本公積。

　　會計(jì)分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn)(以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量)

　　累計(jì)折舊(攤銷)

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益(公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額列為損失)

　　固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

　　貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨(按轉(zhuǎn)換當(dāng)時(shí)的賬面余額結(jié)轉(zhuǎn))

　　資本公積(公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額追加資本公積)

　　(七)投資性房地產(chǎn)的處置

　　1.成本模式下

　　(1)收到處置收入時(shí)：

　　借：銀行存款

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　(2)結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)成本

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　(3)計(jì)算應(yīng)交營業(yè)稅

　　借：營業(yè)稅金及附加

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅

　　2.公允價(jià)值模式下

　　(1)按實(shí)際收到的款項(xiàng)

　　借：銀行存款

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　(2)按當(dāng)時(shí)投資性房地產(chǎn)的賬面余額

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　貸：投資性房地產(chǎn)――成本

　　――公允價(jià)值變動(dòng)

　　(也可能在借方)

　　(3)將累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本

　　借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

　　貸：其他業(yè)務(wù)成本

　　或反之。

　　(4)將轉(zhuǎn)換時(shí)原計(jì)入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本

　　借：資本公積――其他資本公積

　　貸：其他業(yè)務(wù)成本

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