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　　土地增值稅

　　土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。

　　一、納稅人

　　土地增值稅的納稅人，是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

　　【提示】土地增值稅的納稅義務人不論法人與自然人;不論經濟性質;不論內資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人;不論部門。

　　二、征稅范圍(易出單項選擇題、多項選擇題)

　　三、土地增值稅的稅率——實行四級超率累進稅率

　　四、土地增值稅的計稅依據——轉讓房地產所取得的增值額

　　增值額=轉讓房地產取得的收入一扣除項目

　　五、土地增值稅的減免稅

　　(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應按全部增值額繳納土地增值稅。

　　注意：企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源比照執(zhí)行。

　　(二)因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。

　　(三)對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。

　　六、土地增值稅納稅清算——重點是清算條件

　　【提示】區(qū)分“應當清算”和“可要求清算”。

　　(一)符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

　　1.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

　　2.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的;

　　3.直接轉讓土地使用權的。

　　(二)符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　1.已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

　　2.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　4.省級稅務機關規(guī)定的其他情況。

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