全套講義:2014會計(jì)職稱考試《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》預(yù)習(xí)講義匯總
第四節(jié) 土地增值稅法律制度
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。
一、納稅人
土地增值稅的納稅人,是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
【提示1】土地增值稅的納稅義務(wù)人不論法人與自然人;不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì);不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人;不論部門。
【提示2】土地使用權(quán)、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中:轉(zhuǎn)讓方繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;承受方繳納契稅、印花稅。
【例題·單選題】下列各項(xiàng)中,不屬于土地增值稅納稅人的是( )。
A.以房抵債的某工業(yè)企業(yè)
B.出租寫字樓的某外資房地產(chǎn)開發(fā)公司
C.轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的某個人
D.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的某高等學(xué)校
[答疑編號5694060301]
『正確答案』B
『答案解析』本題考核土地增值稅納稅人。
二、征稅范圍(易出單選題、多選題)
征收土地增值稅 | 不征收土地增值稅 |
(1)轉(zhuǎn)讓國有土地的行為 (2)凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的 (3)對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅 (4)以房地產(chǎn)與另一方的房地產(chǎn)進(jìn)行交換(單位之間) (5)合作建房建成后轉(zhuǎn)讓 (6)以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓 (7)土地使用者處置土地使用權(quán) |
(1)出讓國有土地的行為 (2)繼承方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) (3)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為 (4)通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè) (5)個人之間互換自有居住用房地產(chǎn) (6)合作建房,建成后按比例分房自用的 (7)房地產(chǎn)的出租 (8)對房地產(chǎn)的抵押,在抵押期間不征收土地增值稅 (9)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn);房地產(chǎn)的代建房行為;房地產(chǎn)的重新評估 |
【例題·單選題】下列各項(xiàng)中,應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是( )。
A.公司與公司之間互換房產(chǎn)
B.房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)
C.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)
D.雙方合作建房按比例分配房產(chǎn)后自用
[答疑編號5694060302]
『正確答案』A
『答案解析』本題考核土地增值稅的征收范圍。公司與公司之間互換房產(chǎn)繳納土地增值稅。
三、土地增值稅的稅率——實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率
四、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)——轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額
增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項(xiàng)目
轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì) | 具體扣除項(xiàng)目 | |
新建項(xiàng)目 | 房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓:扣除5項(xiàng) | (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額 (2)房地產(chǎn)開發(fā)成本: 包括①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi);②前期工程費(fèi);③建筑安裝工程費(fèi);④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi);⑤公共配套設(shè)施費(fèi);⑥開發(fā)間接費(fèi)用 (3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 (4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 (5)財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目: 加計(jì)扣除額=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20% |
非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓:扣除4項(xiàng) | 上述(1)-(4)項(xiàng) | |
存量項(xiàng)目 | 轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物:扣除3項(xiàng) | (1)房屋及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率 提示:可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。 (2)取得土地使用權(quán)所支付的地價款和繳納的有關(guān)費(fèi)用 (3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 |
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán):扣除2項(xiàng) | 上述(2)、(3)項(xiàng) |
【關(guān)注1:開發(fā)費(fèi)用】
開發(fā)費(fèi)用:(銷.管.財)——不得據(jù)實(shí)扣除
1.利息——能分?jǐn)?/P>
開發(fā)費(fèi)用=利息+(地+成本)×5%
2.利息——不能分?jǐn)?/P>
開發(fā)費(fèi)用=(地+成本)×10%
【關(guān)注2:轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金】
轉(zhuǎn)讓中稅金:營業(yè)稅 城建稅(教育費(fèi)附加)
印花稅 土地增值稅 所得稅
(1)房企:營業(yè)稅 城建稅(教育費(fèi)附加)
—2稅1費(fèi)
(2)非房企:營業(yè)稅 城建稅(教育費(fèi)附加)印花稅
—3稅1費(fèi)
【例題·多選題】根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定,下列各項(xiàng)中,在計(jì)算土地增值稅額時可以從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入中扣除的項(xiàng)目有( )。
A.取得土地使用權(quán)所支付的金額
B.房地產(chǎn)開發(fā)成本
C.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的營業(yè)稅
D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的企業(yè)所得稅
[答疑編號5694060303]
『正確答案』ABC
『答案解析』本題考核土地增值稅的扣除項(xiàng)目。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的企業(yè)所得稅不可以從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入中扣除。
【例題·多選題】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房,在計(jì)算土地增值額時,允許扣除的項(xiàng)目有( )。
A.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納給國家的各項(xiàng)稅費(fèi)
B.經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的房屋及建筑物的評估價格
C.當(dāng)期發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用
D.取得土地使用權(quán)所支付的價款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi)
[答疑編號5694060304]
『正確答案』ABD
『答案解析』本題考核土地增值稅的扣除項(xiàng)目。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房,不允許扣除管理費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用,只有轉(zhuǎn)讓新建商品房項(xiàng)目時,才允許按照房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。
五、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算
土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
計(jì)算步驟:
1.應(yīng)稅收入:
☆2.扣除項(xiàng)目合計(jì):扣5.4.3.2項(xiàng)
3.增值額:1-2(計(jì)稅依據(jù))
4.增值率→稅率
5.算稅額=3×稅率-2×系數(shù)
【例題·單選題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。已知該公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為40萬元,與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬元。該公司應(yīng)繳納的土地增值稅為( )。
A.180萬元
B.240萬元
C.300萬元
D.360萬元
[答疑編號5694060305]
『正確答案』B
『答案解析』
增值額=1000-(50+200+40+60+250×20%)=1000-400=600,增值率=600/400=150%,稅率為50%,扣除系數(shù)為15%。應(yīng)納稅額=600×50%-400×15%=240(萬元)
六、土地增值稅的減免稅
(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,予以免稅;超過20%的,應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。
(二)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅。
(三)企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。
(四)自2008年11月1日起,對居民個人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。
【例題·多選題】下列各項(xiàng)中,可以不征或免征土地增值稅的有( )。
A.國家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用房產(chǎn)
B.工業(yè)企業(yè)以不動產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資
C.房地產(chǎn)公司以不動產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資
D.某商場因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)
[答疑編號5694060306]
『正確答案』BD
『答案解析』本題考核土地增值稅的減免。工業(yè)企業(yè)以不動產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資不征土地增值稅;因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)免征土地增值稅。
七、土地增值稅納稅清算——重點(diǎn)是清算條件
【提示】區(qū)分“應(yīng)當(dāng)清算”和“可要求清算”。
(一)符合下列情形之一的,納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算:
1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;
2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;
3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
(二)符合下列情形之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:
1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
2.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;
4.省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
【考題·多選題】(2010年)根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定,下列情形中,納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有( )。
A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
B.整體轉(zhuǎn)讓未竢工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的
C.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷售的
D.取得房地產(chǎn)銷售(預(yù)售)許可證滿2年尚未銷售完畢的
[答疑編號5694060307]
『正確答案』ABC
『答案解析』本題考核土地增值稅的清算。符合下列情形之一的,納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算:1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
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