全套講義：2014會計職稱考試《經(jīng)濟法基礎(chǔ)》預習講義匯總

　　第三節(jié)　契稅法律制度

　　契稅，是指國家在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，按照當事人雙方簽訂的合同(契約)，以及所確定價格的一定比例，向權(quán)屬承受人征收的一種稅。

　　【提示】我國目前房地產(chǎn)類稅收主要包括：耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅。

　　一、契稅的納稅人——權(quán)屬的承受人

　　契稅的納稅人，是指在我國境內(nèi)承受 “土地、房屋權(quán)屬”的單位和個人。

　　不動產(chǎn)(土地、房屋)——所有權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　轉(zhuǎn)讓方 ——————→ 承受方

　　營業(yè)稅

　　城建稅(教育費附加)　　契稅

　　土地增值稅

　　印花稅　　　　　　　　印花稅

　　所得稅(企業(yè)、個人)

　　【考題·判斷題】(2008年)契稅的納稅人是在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地、房屋權(quán)屬的單位和個人。(　)

　　[答疑編號5694060201]

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考核契稅的納稅人。契稅的納稅人，是指在我國境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個人，即由承受方繳納契稅，而不是轉(zhuǎn)讓方繳納契稅。

　　【例題·多選題】張某于2010年以每套80萬元的價格購入兩套房產(chǎn)作為投資。2012年將其中一套以100萬元的價格轉(zhuǎn)讓給謝某，從中獲利20萬元，根據(jù)我國稅收法律制度的規(guī)定，張某出售房產(chǎn)的行為應(yīng)繳納的稅種有(　)。

　　A.個人所得稅

　　B.營業(yè)稅

　　C.契稅

　　D.土地增值稅

　　[答疑編號5694060202]

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』本題考核房屋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅種。不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方需繳納營業(yè)稅、城建稅(教育費附加)、土地增值稅、印花稅 、所得稅(企業(yè)、個人)。

　　二、契稅的征稅范圍

　　契稅以在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為作為征稅對象。土地、房屋權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收契稅。

　　契稅的征稅范圍具體包括：

　　1.國有土地使用權(quán)出讓

　　2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈與、交換)

　　【提示】土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

　　3.房屋買賣

　　4.贈與

　　5.交換

　　6.特殊情況——視同轉(zhuǎn)移：

　　(1)以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股

　　(2)以土地、房屋權(quán)屬抵債

　　(3)以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬

　　(4)以預購方式承受土地、房屋權(quán)屬

　　(5)土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲取低價轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用權(quán)的

　　(6)公司增資擴股中，對以土地、房屋權(quán)屬作價入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅

　　(7)企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，征收契稅

　　【提示1】企業(yè)破產(chǎn)清算期間，債權(quán)人破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅。

　　【提示2】土地、房屋權(quán)屬的典當、繼承、分拆(分割)、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。

　　【考題·單選題】(2009年)根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，應(yīng)繳納契稅的是(　)。

　　A.承包者獲得農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)

　　B.企業(yè)受讓土地使用權(quán)

　　C.企業(yè)將廠房抵押給銀行

　　D.個人承租居民住宅

　　[答疑編號5694060203]

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考核契稅的征稅范圍。契稅以在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地、房屋權(quán)屬的行為作為征稅對象。土地、房屋權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收契稅。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移以及土地、房屋權(quán)屬的典當、繼承、出租或者抵押等，均不屬于契稅的征收范圍。

　　【例題·多選題】根據(jù)《契稅暫行條例》的規(guī)定，下列各項中，屬于契稅征稅對象的有(　)。

　　A.房屋買賣

　　B.國有土地使用權(quán)出讓

　　C.房屋贈與

　　D.獲獎取得的房產(chǎn)

　　[答疑編號5694060204]

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考核契稅的征稅對象。

　　三、契稅的計稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計算

　　(一)契稅的計稅依據(jù)

　　1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣——成交價格作為計稅依據(jù)。

　　2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征稅機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣——市場價格確定。

　　3.土地使用權(quán)交換、房屋交換——交換土地使用權(quán)、房屋的“價格差額”。

　　【特別掌握】 交換價格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅;交換價格相等的，免征契稅。

　　4.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，以補交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益為計稅依據(jù)。

　　【考題·多選題】(2012年)關(guān)于契稅計稅依據(jù)的下列表述中，符合法律制度規(guī)定的有(　)。

　　A.受讓國有土地使用權(quán)的，以成交價格為計稅依據(jù)

　　B.受贈房屋的，由征收機關(guān)參照房屋買賣的市場價格規(guī)定計稅依據(jù)

　　C.購入土地使用權(quán)的，以評估價格為計稅依據(jù)

　　D.交換土地使用權(quán)的，以交換土地使用權(quán)的價格差額為計稅依據(jù)

　　[答疑編號5694060205]

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』本題考核契稅的計稅依據(jù)。根據(jù)規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售，以成交價格作為計稅依據(jù)，因此選項C的說法錯誤。

　　(二)契稅的稅率——比例稅率

　　(三)契稅應(yīng)納稅額的計算

　　應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×稅率

　　【考題·單選題】(2012年)甲公司于2012年9月向乙公司購買一處閑置廠房，合同注明的土地使用權(quán)價款2000萬元，廠房及地上附著物價款500萬元。已知當?shù)匾?guī)定的契稅稅率為3%，甲公司應(yīng)繳納的契稅稅額為(　)萬元。

　　A.15

　　B.45

　　C.60

　　D.75

　　[答疑編號5694060206]

　　『正確答案』D

　　『答案解析』房屋買賣的，以成交價格為計稅依據(jù)，成交價格中包括土地、房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移合同確定的價格。應(yīng)繳納契稅=(2000+500)×3%=75(萬元)。

　　【考題·單選題】(2011年)周某向謝某借款80萬元，后因謝某急需資金，周某以一套價值90萬元的房產(chǎn)抵償所欠謝某債務(wù)，謝某取得該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的同時支付周某差價款10萬元。已知契稅稅率為3%。關(guān)于此次房屋交易繳納契稅的下列表述中，正確的是(　)。

　　A.周某應(yīng)繳納契稅3萬元

　　B.周某應(yīng)繳納契稅2.4萬元

　　C.謝某應(yīng)繳納契稅2.7萬元

　　D.謝某應(yīng)繳納契稅0.3萬元

　　[答疑編號5694060207]

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考核契稅的計算。契稅的納稅人，是指在我國境內(nèi)“承受”土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個人，本題中承受房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的為謝某，因此A、B選項不正確;應(yīng)納稅額=90×3%=2.7(萬元)，選項C正確。

　　四、契稅的稅收優(yōu)惠：了解

　　如：國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。

　　五、征收管理

　　契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。納稅期限是納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)。

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