第六章財產(chǎn)、行為和資源稅法律制度：第一節(jié)房產(chǎn)稅

　　一、房產(chǎn)稅的納稅人

　　房產(chǎn)稅的納稅人是指在我國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)(不包括農(nóng)村)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人。

　　1、房產(chǎn)稅納稅人的具體規(guī)定

　　(1)產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅人;

　　(2)產(chǎn)權(quán)未確定或者糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人;

　　(3)產(chǎn)權(quán)屬于國家的，其經(jīng)營管理的單位為納稅人;

　　(4)產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅人。

　　【解釋】對個人所有的非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

　　2、外籍人員和華僑、港澳臺同胞在內(nèi)地?fù)碛蟹慨a(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定繳納房產(chǎn)稅，不通用《房產(chǎn)稅暫行條例》。

　　【解釋】房產(chǎn)稅只對內(nèi)不對外。

　　【例題l】根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，不屬于房產(chǎn)稅納稅人的是( )。

　　A、城區(qū)房產(chǎn)使用人

　　B、城區(qū)房產(chǎn)代管人

　　C、城區(qū)房屋所有人

　　D、城區(qū)房屋出典人

　　【答案】D

　　【例題2】根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，下列關(guān)于房產(chǎn)稅納稅人的表述中，不正確的是( )。

　　A、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出典的，出典人為房產(chǎn)稅的納稅人

　　B、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于個人所有的，個人為房產(chǎn)稅的納稅人

　　C、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于集體所有的，集體單位為房產(chǎn)稅的納稅人

　　D、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，其經(jīng)營管理單位為房產(chǎn)稅的納稅人

　　【答案】A

　　【例題3】根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，符合房產(chǎn)稅納稅人規(guī)定的是( )。

　　A、將房屋產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅人

　　B、將房屋產(chǎn)權(quán)出典的，產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人

　　C、房屋產(chǎn)權(quán)未確定的，房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人

　　D、產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人

　　【答案】ACD

　　二、房產(chǎn)稅的計算(重點(diǎn))

　　1、從價計征

　　以房產(chǎn)余值(按房產(chǎn)原值一次減除10%一30%)為計稅依據(jù)。

　　應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1一扣除比例)×1.2%

　　【解釋】房產(chǎn)原值應(yīng)當(dāng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)施或者一般不單獨(dú)計價的配套設(shè)施(如暖氣、衛(wèi)生、照明設(shè)備、各種管線、電梯等)。

　　2、從租計征

　　按房產(chǎn)租金收入的12%計征。

　　應(yīng)納稅額=租金收入×12%

　　【解釋】自2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　【例題1】應(yīng)納房產(chǎn)稅的一幢房產(chǎn)原值500000元，己知房產(chǎn)稅稅率為1.2%，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)稅扣除比例為25%，則該房產(chǎn)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅( )元。

　　A、6000

　　B、4500

　　C、1500

　　D、1250

　　【答案】B

　　【解析】應(yīng)納房產(chǎn)稅=500000×(1—25%)×1.2%=4500(元)。

　　【例題2】王某自有一處平房，共16間，其中用于個人開餐館的7問(房屋原值為20萬元)。2006年1月l 日，王某將4間出典給李某，取得出典價款收入12萬元，將剩余的5間出租給某公司，每月收取租金1萬元。已知該地區(qū)規(guī)定按照房產(chǎn)原值一次扣除20%后的余值計稅，則王某2006年應(yīng)納房產(chǎn)稅額為( )。

　　A、1.632萬元

　　B、0.816萬元

　　C、0.516萬元

　　D、1.652萬元

　　【答案】A

　　【解析】(1)開餐館的房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅=20×(1—20%)×1.2%=0.192(萬元); (2)

　　房屋產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅人，王某作為出典人無需繳納房產(chǎn)稅; (3)出租房屋應(yīng)納房產(chǎn)稅=1×12×12%=1.44(萬元); (4)三項(xiàng)合計，應(yīng)納房產(chǎn)稅=0.192+1.44=1.632萬元。

　　3、特殊規(guī)定

　　(1)以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅、共擔(dān)風(fēng)險的，按照“房產(chǎn)余值”作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

　　(2)以房產(chǎn)投資收取同定收入、不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的，視同出租，按照“租金收入”為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

　　【例題1】某企業(yè)有原值為2000萬元的房產(chǎn)，2006年1月1日將全部房產(chǎn)對外投資聯(lián)營，參與投資利潤分紅，并承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為：30%，該企業(yè)2006年度應(yīng)納房產(chǎn)稅為( )萬元。

　　A、16.80

　　B、168

　　C、24

　　D、240

　　【答案】A

　　【解析】用于投資聯(lián)營的房產(chǎn)，納稅人參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，按照房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅，該企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅=2000×(1—30%)×1.2%=16.80(萬元)。

　　【例題2】以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅、共擔(dān)風(fēng)險的，按照房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。( )

　　【答案】×

　　【例題3】農(nóng)民王某于2006年將其在本村價值20萬元的樓房出租，取得租金收入3000元。按照房產(chǎn)稅從租計征的規(guī)定計算，王某當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅360元。 ( )

　　【答案】×

　　【解析】房產(chǎn)稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的房屋，不包括農(nóng)村。

　　四、納稅義務(wù)發(fā)生時間

　　1、納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。

　　2、納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

　　3、納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

　　4、納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

　　5、納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

　　6、納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

　　7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

　　【解釋】只有第一種情形從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅，其他均從“次月”。

　　【例題1】納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之月起，繳納房產(chǎn)稅。( )

　　【答案】×

　　【例題2】納稅人出租房產(chǎn)，自交付出租房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。 ( )

　　【答案】√

　　【例題3】根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，符合房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間規(guī)定的是( )。

　　A、納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之次月起，繳納房產(chǎn)稅

　　B、納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅

　　C、納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅

　　D、納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產(chǎn)稅

　　【答案】BCD

　　【解析】納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月(而非次月)起，繳納房產(chǎn)稅。